Spaanse belasting op huizen

Als je een woning in Spanje bezit, moet iedereen Spaanse belastingen betalen. Deze is van toepassing op zowel inwoners als niet-inwoners van Spanje. Er zijn heel wat mensen die enkel de gemeentelijke belasting betalen en dus niet hun jaarlijkse aangifte van inkomstenbelasting! De Spaanse fiscus neemt niet zelf contact op!

Er zijn verschillende belastingen in Spanje: we overlopen ze eens allemaal samen! 

• Inkomstenbelasting

Spanje kent een progressief systeem van belastingen, schommelend tussen 19 en 45 procent, en dat wordt belast op jouw wereldwijd inkomen. Deze belasting is van toepassing op elke resident. Buitenlands moeten aan voorwaarden voldoen. Zij zijn belastbaar als: 

• Hun persoonlijke of beroepsbelangen voornamelijk in Spanje afspelen
• Ze meer dan 183 dagen per jaar in Spanje verblijven
• Hun kinderen of echtgenoot ook resident van Spanje zijn

Als je overtuigd bent dat, ook al ben je resident, jouw belastbare inkomen onder de minimumgrens ligt, dan kan je een 'nihil-aangifte' doen. Je kan zo aantonen dat je in ieder geval aangifte hebt gedaan. Dit moet je doen als je langer jouw verblijfsvergunning wilt krijgen. 

Niet-inwoners moeten ook een inkomensbelasting betalen als zij eigenaar zijn van een Spaanse woning. Deze is gebaseerd op de huurwaardeforfait van de eigen woning. Dit is 2 procent, is de woning na 1994 herzien, dan is dit 1,1 procent. 

• Vermogensbelasting

Deze belasting is geldig indien de fiscaal resident zijn wereldvermogen hoger is dan 700.000 euro ( inclusief de waarde van zijn eigen woning ). Voor de eigen woning bestaat er een afzonderlijke vrijstelling van maximaal 300.000 euro. Op 31 december elk jaar wordt het nettovermogen progressief belast, te zien in welke belastingschijf je zit. Dit kan van 0,2 procent tot 2,5 procent. 

Niet-inwoners moeten deze belasting niet betalen op hun wereldwijd vermogen, enkel op het vermogen in Spanje. Zij hebben echter wel geen vrijstelling voor hun eigen woning, die woning dient voor hen niet tot hoofdverblijf. 

• Onroerendgoedbelasting

Ieder die een onroerend goed in zijn bezit heeft in Spanje betaalt jaarlijks tussen de 0,3 en 0,9 procent onreorendgoedbelasting. Dit is bepaald door de waarde van het onroerend goed, wat verschilt van gemeente tot gemeente. De waarde wordt ook door de gemeente vastgesteld. 

De gemeente stuurt je jaarlijks een aanslag en zo kan je die belasting via het gemeentelijk belastingskantoor betalen. Je kan na de eerste aanslag de belasting vervolgens via een automatische incasso regelen. Je dient hiervoor een formulier in te vullen, zodat die belasting jaarlijks van jouw Spaanse bankrekening kan genomen worden. 

• Belasting over waardevermeerdering van de grond

Deze belasting is verplicht te betalen bij verkoop van dit onroerend goed. De belasting moet aan de gemeente betaald worden. Deze belasting wordt bepaald door de grond waarop het onroerend goed zich bevind. De berekening van deze waardestijging wordt gebaseerd op de kadastrale waarde als uitgangspunt. De hoogte van deze waardestijging is afhankelijk van het aantal inwoners van de gemeente en het aantal jaren dat de verkoper het goed in zijn bezit had. De maximumperiode van deze belasting, is 20 jaar. De verkoper dient deze belasting aan de gemeente te betalen. De koper kan aansprakelijk gesteld worden indien de verkoper deze belasting niet betaald. 

• Vermogenswinstbelasting

Hier gaat de belasting over de waardestijging van de opstal. Het wordt geheven via de inkomstenbelasting en wordt berekend over het verschil tussen de waarde van de woning bij aankoop en de waarde bij verkoop. 

Alle kosten mogen bij de waarde van aankoop worden geteld. Hiermee bedoelen we de makelaarskosten, registratierechten, taxatiekosten, ... Bij de waarde van verkoop mogen er net kosten worden afgevoerd. Zo wordt de belasting gebaseerd op minder hoge waarde. De overheid mag ook een vastgestelde inflatiecorrectie toepassen over de jaren dat men eigenaar van de woning was. 

Het huidige tarief van de vermogenswinstbelasting is 19 procent. Als de verkoper een niet-resident is, dan is de notaris verplicht om 3 procent van de Escritura-waarde in te houden om af te dragen aan de Spaanse fiscus. Deze waarde is een voorlopige heffing, de verkoper moet binnen 3 maanden aangifte doen van de verkoop van zijn woning. Zo kan hij aangeven welk bedrag hij verschuldigd is. Als die 3 procent niet toereikend is, moet er worden bijbetaald. 

• Overdrachtsbelasting

Je betaalt voor een bestaand huis in Spanje, gekocht bij een particulier, een overdrachtsbelasting. Deze belasting varieert van 6 tot 11 procent. 

Als je van een promotor of een aannemer koopt, dan betaal je 10 procent IVA. Dit is geen overdrachtsbelasting. 

• BTW

IVA over een onroerend goed wordt alleen berekend bij aankoop van een onroerend goed of verbouw van een woning via een projectontwikkelaar of aannemer. 

Bij een projectontwikkelaar of aannemer, betaal je 21 procent IVA over de aankoopprijs van de grond. 

Bij de aankoop van een bouwgrond en als je daar meteen een nieuwbouwhuis op laat bouwen, dan betaal je een 10 procent IVA. 
Koop je eerst de grond, en bouw je dus erna pas een huis op, dan betaal je 21 procent IVA. 

• AJD

Je kan ook nog te maken krijgen met zegelbelasting. Die varieert van 0,5 procent tot 1,5 procent en verschilt van provincie tot provincie en zelfs van gemeente tot gemeente. Deze belasting is ook alleen van toepassing op een nieuwbouw. 

• Bouwbelasting

De gemeente berekent bouwbelasting over de door de architect of aannemer opgegeven bouwkosten van jouw toekomstige woning. Dit tarief verschilt gemeente per gemeente. Het basistarief is 2 procent. Deze bouwbelasting moet je betalen van zodra de bouw is gestart.