Wat kost een woning in Spanje echt?

Deze blog gidst je stap voor stap door alle kosten bij het kopen van een nieuwbouwwoning in Spanje. Je ontdekt wat je bovenop de aankoopprijs betaalt aan IVA, zegelrecht, notariskosten, registratie en advocaat, en waarom die kosten per regio kunnen verschillen.

Wat kost een woning in Spanje écht? 

De volledige gids voor wie droomt van een leven onder de zon. Er komt een moment waarop je voelt dat Spanje niet zomaar een vakantiebestemming is. Je wandelt langs een wit huis met een citroenboom in de tuin, hoort het zachte geroezemoes van de zee en denkt: hier wil ik thuiskomen. Maar nog voor je de sleutels krijgt, duikt één belangrijke vraag op: wat kost dat eigenlijk, een woning in Spanje? Het antwoord is iets uitgebreider dan enkel de prijs op de affiche. Bij elke aankoop komen verschillende kosten kijken sommige zijn vergelijkbaar met België, andere typisch Spaans. En afhankelijk van de regio, het type woning en of het om nieuwbouw of herverkoop gaat, kan dat verschil oplopen tot duizenden euro’s.Laten we stap voor stap alles bekijken wat jij moet weten voor je tekent.

De aankoopprijs en belastingen: wat betaal je écht? 

De aankoopprijs die je ziet bij een advertentie is de nettoprijs van de woning. Daarbovenop komen altijd belastingen. In Spanje maken we een onderscheid tussen nieuwbouw en bestaande woningen (herverkoop).

Nieuwbouw 

Koop je rechtstreeks van een promotor of ontwikkelaar, dan betaal je IVA = de Spaanse btw.

Wist je dat? 

• Bij nieuwbouw is de IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido = spaanse btw ) altijd verplicht via de notaris; je betaalt die samen met de aankoop.

• De ITP(wat is ITP°-tarieven verschillen per autonome regio omdat elke regio haar eigen belastingbevoegdheid heeft.

• Voor jongeren onder 35 jaar of gezinnen met een laag inkomen bestaan in sommige regio’s kortingen op de ITP.

De notariskosten en het zegelrecht (AJD)

De Spaanse notaris (notario) vervult een andere rol dan in België of Nederland. Hij is een openbare ambtenaar die toeziet op de rechtsgeldigheid van de akte, maar hij controleert niet de volledige juridische achtergrond van het pand.
Daarom is de rol van de advocaat in Spanje zo belangrijk: die verdedigt enkel jouw belangen.

Notariskosten 

Gemiddeld tussen 1% en 1.5 % van de aankoopprijs. Het bedrag hangt af van:

• de lengte en complexiteit van de akte,

• het aantal partijen (kopers, verkopers, bank),

• en eventuele bijlagen zoals hypotheekakten.

Zegelrecht (AJD) 

Het zegelrecht (AJD : Actos Jurídicos Documentados) is een extra belasting op officiële documenten. Bij nieuwbouwprojecten of bij het afsluiten van een hypotheek is die verplicht. In de regio Murcia bedraagt het zegelrecht 1,5% van de aankoopprijs voor nieuwbouwwoningen. Daarnaast betaal je ook btw (IVA) van 10% op de koopprijs.

Voor bestaande woningen geldt in plaats daarvan de overdrachtsbelasting (ITP), waarvan het tarief recent werd verlaagd van 8% naar 7,75%.

Bij een aankoop van € 250 000 in de regio Valencia betaal je dus € 3 750 enkel aan zegelrecht.

De registratie in het kadaster (Registro de la Propiedad) 

Na de ondertekening bij de notaris moet het eigendom officieel op jouw naam geregistreerd worden. Dat gebeurt bij het Registro de la Propiedad.De kosten daarvoor liggen rond de 400 à 800 euro, afhankelijk van:

• het type woning,

• of er een hypotheek bij hoort,

• en de locatie van het pand.

Het is een verplichte stap, want pas na deze registratie word jij officieel eigenaar volgens de Spaanse wet.

De advocaat : jouw juridische zekerheid 

In Spanje neem je bijna altijd een advocaat (abogado) onder de arm. Hij voert de controles uit die in België door de notaris zouden gebeuren.

Wat doet jouw advocaat? 

• Controle van het eigendomsregister: staat het pand echt op naam van de verkoper?

• Naleving van vergunningen en stedenbouwkundige voorschriften.

• Check van eventuele schulden bij nutsbedrijven of de gemeenschap van eigenaars.

• Onderhandeling met de promotor of verkoper.

• Opstellen en controleren van het reserverings- en koopcontract.

• Aanvraag van jouw NIE-nummer en begeleiding bij de bank.

• Nazorg: inschrijving, betaling van belastingen, nutscontracten.

Gemiddelde kost: 1 % van de aankoopprijs. Sommige advocaten werken met vaste pakketten tussen € 1500 en € 3000, afhankelijk van de complexiteit.

De makelaarskosten : jouw begeleiding is gratis 

In tegenstelling tot België, betaal je als koper in Spanje geen makelaarskosten. De commissie wordt betaald door de verkoper of promotor. Bij Casas Kimpencio betekent dat:

• jij betaalt geen bemiddelingsvergoeding

• wij werken exclusief voor de koper, maar in samenwerking met betrouwbare promotoren

• wij controleren dat de prijs marktconform is en de documentatie volledig in orde is.

Dat scheelt je al snel enkele procenten op het totaalbedrag.

Samenvatting van de aankoopkosten 

Reken dus altijd op minstens 10 % en soms tot 14 % extra bovenop de aankoopprijs, afhankelijk van de regio en het type woning.

Hypotheekkosten (optioneel) 

Koop je met een hypotheek? Dan komen er nog enkele bijkomende kosten bij:

De Spaanse banken zijn sinds 2019 verplicht een deel van deze kosten zelf te betalen, maar je advocaat bekijkt steeds wat er op jouw rekening komt.

Andere kosten waarmee je rekening houdt 

Naast de aankoop zelf komen er nog een paar kleinere, maar noodzakelijke kosten bij.

Administratieve kosten 

• Vertalingen en volmachten: soms vereist voor niet-Spaanse kopers.

• NIE-nummer: nodig voor elke aankoop; ± € 100.

• Gestor (administratief kantoor): helpt met inschrijvingen en belastingen; ± € 200 – € 400.

Terugkerende kosten na aankoop 

Wat bepaalt het verschil per regio? 

Belastingen en notariskosten verschillen van streek tot streek omdat Spanje een federale structuur heeft: elke autonome regio bepaalt eigen tarieven voor ITP en AJD.

Zo begrijp je waarom een woning van € 300 000 in Murcia soms goedkoper uitvalt dan eenzelfde woning in Valencia.

Veelgemaakte fouten van kopers 

Tijdens onze jarenlange ervaring merkten we dat kopers vaak dezelfde vergissingen maken:

1. Enkel met de aankoopprijs rekenen.
   Vergeet niet dat de extra14 % snel duizenden euro’s zijn.

2. Geen advocaat inschakelen.
   In Spanje is dat geen overbodige luxe maar een noodzaak.

3. Geen rekening houden met regionale verschillen.
   De Costa Blanca en Costa Cálida liggen naast elkaar, maar het belastingverschil kan 3 % bedragen.

4. De registratie overslaan.
   Zonder registratie ben je juridisch geen eigenaar.

5. Te laat betalen van ITP of IVA.
   De boetes kunnen oplopen tot honderden euro’s.

Waarom al die kosten toch meevallen 

Hoewel het lijstje lang lijkt, valt de totale kost vaak lager uit dan in veel andere Europese landen. Waarom?

• De notariskosten zijn in Spanje aanzienlijk lager dan in België of Frankrijk.

• De btw op nieuwbouw is met 10 % redelijk stabiel.

• Makelaarskosten zijn voor de koper nul.

• Gemeentelijke belastingen zijn meestal lager dan in Noord-Europa.

Gemiddeld kost een aankoop van € 250 000 in Spanje je dus tussen € 275 000 en € 285 000 alles inbegrepen. Voor dat bedrag koop je vaak een volledig afgewerkt appartement met zwembad, parking en terras:  iets wat in België of Nederland nauwelijks haalbaar is.

Casas Kimpencio-ervaring 

Toen ik een Belgisch koppel begeleidde bij hun aankoop in Villamartín, herinner ik me hoe verrast ze waren dat er geen makelaarskosten waren. Ze hadden thuis al met makelaars gewerkt en dachten dat ze opnieuw 3 % zouden moeten betalen. Hun opluchting toen ik zei dat de promotor onze commissie betaalde, was groot. Toch vonden ze het proces spannend: zoveel documenten, Spaanse termen, registraties… Maar stap voor stap hebben we alles samen overlopen: van de reserva tot de escritura pública. We namen contact op met een lokale advocaat, regelden het NIE-nummer en zelfs de elektriciteitsaansluiting. Toen ze de sleutel kregen, zei de man: We hebben nooit het gevoel gehad dat we iets niet begrepen. En dat is precies wat we bij Casas Kimpencio willen: dat jij met vertrouwen tekent, begrijpt wat je betaalt en weet dat je aankoop veilig is.

Voel jij het ook? 

De geur van verse koffie op je terras, het geluid van de zee in de verte,  de wetenschap dat jouw investering meer is dan cijfers alleen. Een woning kopen in Spanje is geen sprong in het onbekende:  het is een avontuur dat je bewust aangaat.
Met kennis, begeleiding en het gevoel dat iemand aan jouw kant staat. Voel jij het ook? Dan is dit het moment om je Spaanse verhaal te laten beginnen.

Lees meer informatie over kosten in Spanje: 

Kosten en belastingen bij vastgoed in Spanje

Belastingen op jouw Spaanse woning