Plan tot paradijs: hoe jij slim en zeker een woning koopt

Kopen op plan in Spanje is niet alleen bouwen aan stenen, maar aan toekomst. Met de juiste begeleiding wordt elk plan een verhaal van vertrouwen, groei en plezier. Bij Casas Kimpencio wandel je van tekening naar thuis, stap voor stap, met zon, zekerheid en gemoedsrust.

7 valkuilen bij het kopen van een woning op plan en hoe jij ze slim vermijdt

Je kent het gevoel vast wel. Je bladert door foto’s van witte villa’s met azuurblauwe zwembaden, ziet een zonovergoten terras en denkt: hier wil ik elke ochtend wakker worden. Dan zegt de makelaar dat het project nog in aanbouw is. Alleen een maquette, een brochure en een plan op papier. En toch voelt het goed. Kopen op plan of off-plan is in Spanje bijzonder populair vooral aan de Costa Blanca, Costa Cálida en Costa Almería. Het is de manier waarop jaarlijks duizenden Belgen en Nederlanders hun Spaanse droom waarmaken. Volgens het Instituto Nacional de Estadística kochten in 2024 meer dan 18 000 buitenlanders een woning die nog in aanbouw was. Maar tegelijk hoor je verhalen van mensen die teleurgesteld raakten: woningen die later af waren, afwerkingen die afweken, of projecten zonder correcte vergunningen. De waarheid? Kopen op plan is veilig en slim mits je weet waar de valkuilen liggen en hoe je ze ontwijkt.In deze blog ontdek je de 7 grootste valkuilen bij het kopen van een woning op plan in Spanje. En, nog belangrijker, hoe jij ze kunt vermijden met kennis, gezond verstand en de juiste begeleiding.

1° Te snel tekenen zonder het project echt te begrijpen 

De eerste fout is meteen ook de meest voorkomende: tekenen onder invloed van enthousiasme. De renders zien er prachtig uit, het uitzicht is spectaculair, en de promotor zegt dat er nog maar één unit beschikbaar is.Maar in Spanje betekent een handtekening ook een juridische verbintenis. Een reserveringscontract lijkt klein, maar het legt meteen vast dat je de woning wilt kopen vaak met een voorschot van 3 000 tot 10 000 €.

Wat je eerst moet controleren: 

• Is de bouwvergunning (licencia de obra mayor) officieel afgeleverd door de gemeente?

• Is de promotor ook effectief eigenaar van de grond?

• Bestaat er al een bankgarantie (aval bancario)?

• Staat het project geregistreerd in het Registro de la Propiedad (kadaster)?

• Zijn er bouwverzekeringen afgesloten tegen schade of vertraging?

Cijfer om te onthouden: in 2024 startte 1 op de 4 nieuwbouwprojecten in de provincie Alicante zonder dat de bouwvergunning volledig definitief was.

Casas Kimpencio-tip: teken niets tot alle documenten gecheckt zijn. Wij vragen altijd eerst de vergunning, het registeruittreksel en de garantie op. Dat geeft jou juridische zekerheid en ons een goed gevoel.

2° Niet weten wat je echt koopt 

Een plan is geen foto. Het is een belofte. En hoewel Spaanse promotoren verplicht zijn om duidelijke plannen te geven, kan er onderweg iets veranderen. Een wand verschuift, een raam verdwijnt, of een gemeenschappelijk zwembad krijgt een andere vorm.Daarom vraag je altijd naar: 

• Het Memoria de Calidades: een lijst van alle gebruikte materialen (vloeren, keuken, ramen, sanitair, enz.)

• De m² construidos en m² útiles : want niet elk vierkantje op plan is bewoonbaar.

• De oriëntatie en hoogte van het gebouw (belangrijk voor licht en privacy).

• Een modelwoning of virtuele tour als die al bestaat.

Voorbeeld van het verschil tussen m² construidos en m² útiles

3° De bankgarantie vergeten (aval bancario) 

In België kennen we het niet, maar in Spanje is het cruciaal: de bankgarantie. Zodra je een voorschot betaalt aan de promotor, moet de bank een document afleveren dat belooft dat jouw geld wordt terugbetaald als de bouw niet doorgaat of vertraging oploopt.

Waarom zo belangrijk? 

• Beschermt al je betalingen tot aan oplevering

• Wettelijk verplicht sinds Ley 57/1968 en herbevestigd in Ley 20/2015

• Zonder garantie: geen terugbetaling bij faillissement van de promotor

Feit: in 2023 moesten Spaanse banken meer dan 42 miljoen euro terugbetalen aan kopers die zonder geldige garantie hadden betaald vaak via kleinere bouwfirma’s.

Casas Kimpencio-tip: wij eisen altijd dat de bankgarantie individueel op jouw naam staat, en niet enkel voor het hele project. Zo staat je investering juridisch waterdicht.

4° De bouwtermijn onderschatten 

In Spanje is tijd een rekbaar begrip. Wat in België binnen zes maanden betekent, kan hier voor het einde van het jaar zijn.De meeste promotoren werken correct, maar bouwtermijnen hangen af van vergunningen, weer, materiaaltekorten en gemeentelijke controles.

Gemiddelde bouwtijden: 

Hoe jij jezelf beschermt: 

• Vraag dat de opleverdatum in het contract vermeld wordt.

• Vraag een boeteclausule voor vertragingen.

• Vraag maandelijkse updates of foto’s.

Casas Kimpencio-tip: wij werken enkel met promotoren die transparante bouwrapporten geven. Je krijgt foto’s, video’s en statusupdates, zodat je zelfs vanop afstand het gevoel hebt dat je mee bouwt.

5° De oriëntatie, ligging en omgeving onderschatten 

Een appartement op de tweede verdieping met zicht op zee klinkt geweldig, tot je merkt dat de zon pas om 14 uur binnenvalt. In Spanje bepaalt oriëntatie niet alleen je uitzicht, maar ook je comfort, temperatuur en energiefactuur.

Mini-gids voor oriëntatie aan de Costa Blanca: 

Feitje: aan de Costa Blanca schijnt de zon gemiddeld 320 dagen per jaar, met een jaarlijkse gemiddelde temperatuur van 19 °C. Toch kan het temperatuurverschil tussen noord- en zuidgerichte appartementen oplopen tot 7 °C.

Casas Kimpencio-tip: we bezoeken samen het perceel, kompas in de hand. Want een woning voelt pas juist als het licht klopt met jouw levensstijl.

6° De bijkomende kosten vergeten 

Veel kopers rekenen enkel met de aankoopprijs, maar in Spanje komen er nog enkele vaste kosten bovenop. 

Gemiddelde kosten bij aankoop van een nieuwbouwwoning 

Casas Kimpencio-tip: wij berekenen de totale kostprijs vooraf, inclusief notaris, advocaat en meubilair. Zo weet je van bij de start wat het echte plaatje is.

7° Denken dat je niets meer te zeggen hebt na de ondertekening 

Je tekent, betaalt het voorschot… en dan volgt maanden stilte. Dat is wat veel kopers vrezen. Maar het hoeft niet zo te gaan.Je blijft eigenaar van jouw project, ook tijdens de bouw. Je hebt recht op informatie, toegang tot updates en zelfs inspraak bij kleine keuzes.Wat je zeker mag verwachten: 

• Regelmatige bouwupdates met foto’s

• Een werfterreinbezoek (eventueel begeleid)

• Een snag list bij oplevering : lijstje van kleine gebreken die hersteld moeten worden

• Officiële opleveringsakte met jouw handtekening

Cijfer: 73 % van de kopers die hun woning via een erkende makelaar kochten, gaven aan dat ze zich beter geïnformeerd en rustiger voelden tijdens de bouwfase.

Casas Kimpencio-tip: wij houden het persoonlijk. Je krijgt niet enkel bouwfoto’s, maar ook kleine verhalen tussendoor zoals wanneer het zwembad uitgegraven wordt of de eerste tegels gelegd zijn. Zo groeit jouw droom mee, stap voor stap.

Extra kleine tips die vaak het verschil maken 

Soms zit het succes van een aankoop niet in grote beslissingen, maar in kleine details die anderen over het hoofd zien.
Dit zijn van die kleine maar gouden tips die we keer op keer doorgeven aan onze klanten. 

Voor je tekent 

• Maak foto’s of notities tijdens het bezoek aan de bouwplaats of showroom.

• Vraag om een volledige kopie van elk document dat je ondertekent inclusief de Engelse of Nederlandse vertaling.

• Controleer of de bouwgrond geen gemeenschappelijke schulden heeft (bijv. oude IBI-belasting).

Tijdens de bouw 

• Maak een mapje met al je updates en plannen handig voor later bij verkoop of verbouwing.

• Vraag om contactgegevens van de bouwcoördinator zodat je rechtstreeks vragen kunt stellen.

• Volg de bouw via Google Maps of dronebeelden, zo beleef je het proces vanop afstand.

Bij oplevering 

• Neem iemand mee die oog heeft voor detail (bijv. een technisch adviseur).

• Check kraanwater, elektriciteit en afwerking vóór ondertekening van het opleveringsdocument.

• Noteer gebreken op de snag list en maak duidelijke foto’s.

Na de sleuteloverdracht 

• Zet meteen de nutsvoorzieningen op jouw naam (water, elektriciteit, internet).

• Vraag naar het garantiedossier van de promotor: meestal 1 jaar op afwerking en 10 jaar op structuur (Seguro Decenal).

• Vier je aankoop dat hoort er ook bij.

Casas Kimpencio-ervaring 

Bij Casas Kimpencio begeleiden we dagelijks mensen die hun Spaanse woning vanuit een tekening tot leven zien komen. Wat eerst alleen een plan op papier was, wordt stap voor stap een plek waar ze thuiskomen onder de zon.

Veel van onze klanten vertellen hoe spannend die eerste fase is: je tekent voor een droom die nog gebouwd moet worden. Toch verdwijnt die onzekerheid snel zodra de updates binnenstromen : foto’s van funderingen, video’s van het uitzicht, berichten van onze bouwcoördinator. Ze volgen hun woning op afstand, maar voelen zich er elke week dichter mee verbonden. We horen vaak: We hadden nooit gedacht dat het zo vlot en duidelijk zou verlopen. Alles was helder, elke betaling beschermd en elke vraag beantwoord. Wat het verschil maakt? Onze persoonlijke opvolging en duidelijke communicatie. Van de eerste bouwsteen tot de sleuteloverdracht blijven we aanwezig, niet als verkoper, maar als partner die meeleeft met jouw project. Die combinatie van zekerheid, betrokkenheid en enthousiasme zorgt ervoor dat bijna al onze kopers zeggen dat ze het zonder twijfel opnieuw zouden doen. En dat is precies wat wij het mooiste vinden aan ons werk: samen dromen bouwen letterlijk.

Lees meer over : Off-plan kopen

Voel jij het ook? 

Een woning op plan kopen is niet enkel een investering. Het is een avontuur. Een traject waarin je leert vertrouwen, keuzes maakt, fouten vermijdt en uiteindelijk beloond wordt met iets wat 100 % van jou is.De sleutel tot succes? Begrip, begeleiding en betrokkenheid. Bij Casas Kimpencio geloven we dat elk plan pas echt leeft als jij het kunt voelen.

Dus, voel jij het ook?