Kadastraal inkomen Spanje : Belgische en Nederlandse kopers

Alles over het Kadastraal Inkomen (Valor Catastral) in Spanje – Belasting, Berekening & Voorbeelden

Alles wat je moet weten over het kadastraal inkomen in Spanje. Het kopen van een woning in Spanje is een droom voor velen.

Maar net als in België en Nederland moet je als eigenaar van een woning in Spanje rekening houden met belastingen.

Eén begrip dat vaak vragen oproept is het kadastraal inkomen, of zoals het in Spanje heet: de valor catastral.

In deze blog leggen we alles uit, inclusief veelgestelde vragen.

Wat is het kadastraal inkomen in Spanje?

In Spanje spreekt men niet van “kadastraal inkomen” zoals in België, maar van de valor catastral. Dit is de fiscale waarde die de overheid toekent aan een woning of grond.

Deze waarde wordt vastgelegd in het Catastro-register (niet te verwarren met het eigendomsregister). De valor catastral ligt altijd lager dan de marktwaarde.

Ze wordt berekend op basis van factoren zoals ligging, bouwjaar, grootte van het perceel, bebouwde oppervlakte en type woning.

Deze waarde wordt gebruikt om verschillende belastingen te berekenen, zoals: de jaarlijkse onroerendgoedbelasting (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles), het zogenaamde niet-ingezetenen-inkomstenbelasting (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), wanneer de woning niet verhuurd wordt.

Hoe heet het kadastraal inkomen in Spanje voor Belgen? Kadastraal Inkomen (KI) = valor catastral

Het is belangrijk om te weten dat het KI van een woning in Spanje kan verschillen van het Belgische KI.

Voor Belgische kopers wordt het kadastraal inkomen in Spanje op dezelfde manier bepaald als voor andere niet-residenten.

In Spanje wordt het inkomen bepaald op basis van de “valor catastral”, de geschatte waarde van het onroerend goed volgens de Spaanse autoriteiten.

Belangrijk: het kadastraal inkomen ligt vaak lager dan de werkelijke marktwaarde, maar bepaalt wel hoeveel belasting je als niet-resident betaalt.

Hoe wordt het kadastraal inkomen (valor catastral) bepaald voor Belgen?

Het kadastraal inkomen is een fictief jaarlijks inkomen dat de Spaanse fiscus toekent aan je woning, en wordt gebruikt als basis voor belastingen zoals IBI (gemeentebelasting) en IRNR (niet-ingezetenenbelasting). De berekening gebeurt op basis van:

• De valor catastral: de fiscale waarde van het onroerend goed zoals vastgesteld door het Spaanse kadaster.

• Kenmerken van het pand: zoals ligging, grootte van het perceel en de woning, bouwkwaliteit, type woning en eventuele bijgebouwen.

• Eventuele correctiefactoren: de overheid past een wettelijke formule toe op de waarde van het vastgoed (bijvoorbeeld een percentage van de gecorrigeerde waarde).

In Nederland noemen we het kadastraal inkomen vaak gewoon WOZ-waarde of officieel waarde onroerende zaak (WOZ).

• Kort gezegd: Kadastraal inkomen in België/Spanje:

• fictief jaarlijks inkomen van een woning voor belastingdoeleinden.

• WOZ-waarde in Nederland:

• geschatte marktwaarde van een woning, gebruikt voor gemeentelijke belastingen zoals OZB.

Belangrijk verschil: de Spaanse valor catastral wordt vaak veel lager vastgesteld dan de werkelijke marktwaarde, terwijl de WOZ-waarde in Nederland juist een schatting van de marktwaarde is.

Wanneer betaal je wat?

IBI (onroerendgoedbelasting)

• Jaarlijks verschuldigd door de eigenaar (ook niet-residenten).

• Wordt berekend op basis van de valor catastral.

• Hoeveel dit is, hangt af van de gemeente (meestal 0,4% tot 1,1% van de valor catastral).

IRNR (niet-ingezetenenbelasting op fictief huurinkomen)

• Als je niet in Spanje woont en je woning niet verhuurt, moet je toch belasting betalen alsof je er huurinkomsten uit haalt.

• Dit wordt berekend als een percentage van de valor catastral: meestal 1,1% (of 2% als de Catastro-waarde al langer niet is herzien).

• Daarop wordt het belastingtarief toegepast (24% voor niet-EU, 19% voor EU-ingezetenen).

• Dit betaal je jaarlijks, via een aangifte (Modelo 210).

• Als je verhuurt?   Dan geef je je echte huurinkomsten aan in plaats van het fictieve bedrag.

Voorbeeldwoning Valor catastral (kadastrale waarde): €300.000

Gemeenteheffing IBI-tarief: 0,9%

Eigenaar is niet-resident en verhuurt niet

1. IBI (jaarlijks, via de gemeente)

Berekening: €300.000 × 0,9% = €2.700 per jaar

2. IRNR (niet-ingezetenenbelasting op fictief inkomen)

• Fictief huurinkomen: 1,1% van €300.000 = €3.300 Belastingtarief

• EU-ingezetenen: 19% €3.300 × 19% = €627 per jaar

• Buiten EU: 24% → €3.300 × 24% = €792

• Totaal voor deze woning (niet-resident, geen verhuur, EU-ingezetene)

• IBI: €2.700

• IRNR: €627

• Totaal: €3.327 per jaar

Voorbeeldberekening belastingen bij verhuur

• Huurperiode: 8 weken per jaar à €800/week = €6.400 huuropbrengst

• Aftrekbare kosten: €1.000

• Berekening IBI (gemeentebelasting) 0,9% van €300.000 → €2.700 IRNR (echte huurinkomsten)

• Huurinkomsten €6.400 – €1.000 aftrekbare kosten = belastbaar €5.400

• 19% belasting = €1.026 IRNR (fictief inkomen voor niet-verhuurde periode)

• Niet-verhuurde periode: 85% van het jaar 85% × (1,1% van €300.000) × 19% = 85% × €3.300 × 19% = €533,55

Totaal jaarlijks bedrag bij verhuur

• IBI: €2.700

• IRNR huur: €1.026

• IRNR fictief: €533,55

• Totaal: €4.259,55 per jaar

Veelgestelde vragen over kadastraal inkomen in Spanje:

Wat is het kadastraal inkomen (valor catastral)?

De valor catastral is de fiscale waarde die de Spaanse overheid aan je woning toekent. Dit is niet hetzelfde als de marktwaarde of de prijs waarvoor je je woning koopt.

Het is een theoretische waarde die gebruikt wordt om verschillende belastingen te berekenen, zoals: IBI (onroerendgoedbelasting) IRNR (niet-ingezetenenbelasting) voor niet-residenten

De valor catastral ligt meestal lager dan de marktwaarde en wordt vastgesteld op basis van factoren zoals:

• Ligging van het onroerend goed

• Grootte van het perceel en de woning

• Type woning en gebruikte bouwmaterialen

• Bouwjaar en comfortniveau

Hoe wordt het kadastraal inkomen berekend?

In Spanje kan de berekening op verschillende manieren plaatsvinden. Een van de methodes is:

• Verkoopwaarde van het huis bepalen, dit is de actuele waarde van het vastgoed.

• Correctiefactor toepassen bijvoorbeeld in 2021 was de correctiefactor 15,018.

• Percentage van de waarde nemen, vaak 5,3% van de gecorrigeerde waarde.

Kort gezegd: het kadastraal inkomen is een fictief jaarlijks inkomen dat je woning zou kunnen opleveren.

Wanneer betaal ik het kadastraal inkomen?

Eigenlijk betaal je niet direct het kadastraal inkomen, maar belastingen die hierop gebaseerd zijn:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): jaarlijkse gemeentebelasting

• IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes): belasting op fictief huurinkomen voor niet-residenten

Hoe wordt de IBI berekend?

• Spanje kent net als Nederland een OZB belasting.

• In Spanje wordt dit de IBI genoemd.

• Deze bedraagt afhankelijk van de gemeente tussen de 0,3% en 1.1% per jaar. 

Hoe werkt de IRNR voor niet-residenten?

• Als je de woning niet verhuurt, wordt een fictief huurinkomen berekend, meestal 1,1% van de valor catastral.

• Als je de woning wel verhuurt, geef je de werkelijke huurinkomsten aan (na aftrek van kosten).

• Het belastingtarief is 19% voor EU-ingezetenen, 24% voor niet-EU-ingezetenen.

Kan het kadastraal inkomen veranderen?

Ja, het kadastraal inkomen kan stijgen of dalen, bijvoorbeeld door:

• Bouw van een extra verdieping of uitbreiding of zwembad

• Sloop of herbouw van een gedeelte van de woning

• Wijziging van het gebruik (bijv. van handelsruimte naar woning)

Waar vind ik de kadastrale waarde van Spanje?( valor catastral) van mijn woning

In januari 2022 werd de nieuwe minimale belastingwaarde bij eigendomsoverdracht, erfenis en schenking van kracht in Spanje. Deze fiscale waarde wordt de kadastrale referentiewaarde genoemd en kan rechtstreeks op de website van het kadaster worden opgevraagd.Je kunt het kadastraal inkomen opvragen of controleren via:

• Kadastrale uittreksels via El Catastro (Spaans kadaster)

• online Nota Simple van het Spaanse kadaster( Registro de la Propiedad)

• Via je gemeente of lokale belastingdienst

 Zo weet je exact welke fiscale waarde de Spaanse overheid hanteert.

Wat is een Nota Simple in Spanje?

Een Nota Simple is een officieel uittreksel van de Spaanse eigendomsregistratie, het Registro de la Propiedad.

Het document geeft een overzicht van wie de eigenaar is, eventuele hypotheken of lasten op het vastgoed, en andere belangrijke gegevens.

Bij Casas Kimpencio hoef je je hier geen zorgen over te maken.

Wij werken samen met ervaren specialisten en juristen die dit volledig voor je controleren en afhandelen.

Zo koop je je woning zorgeloos en kun je gewoon genieten van je nieuwe huis in Spanje, terwijl wij de administratieve en juridische zaken op ons nemen.

Tip: bekijk altijd een Nota Simple voordat je een woning koopt ongeacht of je een hypotheek gebruikt. Zo weet je zeker dat alles correct geregistreerd is en kom je niet voor verrassingen te staan.In samenwerking met Casas Kimpencio verloopt dit eenvoudig, veilig en volledig begeleid.

Hoe verhoudt het kadastraal inkomen zich tot de marktwaarde?

Gemiddeld ligt de valor catastral rond 60% van de marktwaarde, maar dit verschilt per regio en gemeente.

Voorbeeldberekening

• Woningwaarde (valor catastral): €300.000

• IBI-tarief: 0,9%

• Verhuur: 8 weken per jaar à €800/week

• Niet verhuurd:

• IBI: €2.700

• IRNR fictief: €627

• Totaal: €3.327 per jaar

• Gedeeltelijk verhuurd:

• IBI: €2.700

• IRNR huur: €1.026

• IRNR fictief: €533,55

• Totaal: €4.259,55 per jaar

Conclusie: Het kadastraal inkomen bepaalt de basis voor belastingen, maar je daadwerkelijke jaarlijkse kosten hangen af van verhuur en lokale tarieven.

Heeft de WOZ-waarde invloed op de waarde van mijn huis in Spanje?

Nee. De WOZ-waarde bestaat alleen in Nederland en zegt niets over de verkoopprijs van je woning in Spanje.

In Spanje gaat men uit van de marktwaarde, de prijs waarvoor je woning verkocht kan worden en de valor catastral (kadastrale waarde) voor fiscale doeleinden.

Wil je de echte waarde weten? Dan is een taxatie of een marktanalyse door de samenwerking met onze juristen en  Casas Kimpencio de beste oplossing.

Is Spanje fiscaal aantrekkelijk voor Belgen?

Ja! Spanje biedt vaak gunstigere fiscale omstandigheden dan België, zeker voor gepensioneerden of verhuurders. Voorbeelden:

• Lagere inkomstenbelasting op huurinkomsten

• Voordelen als resident, inclusief toegang tot de gezondheidszorg

• Vaak lagere jaarlijkse IBI dan in België

Hoe vind ik de marktwaarde van een Spaanse woning?

Casas Kimpencio werkt samen met lokale experts en juristen die:

• Taxaties uitvoeren

• Marktanalyses maken

Zo krijg je een realistisch beeld van de echte waarde van je woning.

Wat gebeurt er bij verkoop van mijn woning in Spanje?

Bij verkoop wordt gekeken naar:

• Werkelijke verkoopprijs (marktwaarde)

• Eventuele meerwaardebelasting 

Tip: 65+ residenten in Spanje kunnen onder bepaalde voorwaarden vrijgesteld zijn van meerwaardebelasting op hun gezinswoning.

Hoe weet ik waar de grenzen van mijn perceel liggen?

Op de kadastrale kaart kun je precies zien hoe je perceel is ingetekend. Je ziet er onder andere:

• De afbakening van je perceel ten opzichte van buren

• Perceelnummers en officiële registraties

• Straten, waterlopen en andere oriëntatiepunten in de omgeving

Tip: Casas Kimpencio kan je begeleiden bij het opvragen van de kadastrale kaart, zodat je altijd exact weet wat bij je eigendom hoort en eventuele vragen over perceelsgrenzen meteen duidelijk zijn.

Waar vind ik de kadastrale waarde van Spanje? In januari 2022 werd de nieuwe minimale belastingwaarde bij eigendomsoverdracht, erfenis en schenking van kracht in Spanje. Deze fiscale waarde wordt de kadastrale referentiewaarde genoemd en kan rechtstreeks op de website van het kadaster worden opgevraagd.