4 slaapkamer villa met privézwembad in Málaga

San Federico 5: tien exclusieve nieuwbouwwoningen in Pedregalejo

San Federico 5 is een kleinschalig nieuwbouwproject van tien woningen in Pedregalejo, in Málaga Este. Het project combineert moderne architectuur met privébuitenruimtes en ligt op ongeveer 900 meter van de Middellandse Zee.

De schaal is een belangrijk verschil met grotere residenties. Hier zijn geen tientallen appartementen rond grote gemeenschappelijke voorzieningen gebouwd. Iedere woning heeft juist een sterker individueel karakter, met onder meer een eigen terras en privézwembad.

Binnen het aangeleverde actuele aanbod zijn twee woningtypes beschikbaar: een villa met vier slaapkamers vanaf €1.850.000 en een villa met drie slaapkamers vanaf €1.570.000.

Beide woningen behoren duidelijk tot het hogere segment van de nieuwbouwmarkt in Málaga Este, maar ze verschillen aanzienlijk in de manier waarop de beschikbare ruimte is verdeeld.

Twee villa's met een heel andere verhouding tussen binnen en buiten

De villa met 4 slaapkamers en 4 badkamers vanaf €1.850.000 biedt 253 m² bebouwde oppervlakte, 152 m² terras en 23 m² tuin.

Daarnaast is er een villa met 3 slaapkamers en 4 badkamers vanaf €1.570.000. Opvallend genoeg is deze woning met 315 m² bebouwde oppervlakte binnen aanzienlijk groter. De buitenruimte is anders verdeeld, met 38 m² terras en 20 m² tuin.

Het prijsverschil bedraagt €280.000, maar de duurdere woning is dus niet simpelweg groter. Integendeel: de uitvoering vanaf €1.570.000 heeft 62 m² meer bebouwde oppervlakte.

De villa vanaf €1.850.000 onderscheidt zich vooral door de vierde slaapkamer en de veel grotere terrasoppervlakte. Het verschil bedraagt maar liefst 114 m² terras.

Dat maakt dit een relevante keuze binnen het project. Wie vooral maximale binnenruimte zoekt, zou de woning met drie slaapkamers serieus naast de duurdere uitvoering moeten leggen. Wie een vierde slaapkamer nodig heeft en veel waarde hecht aan buitenleven, krijgt bij de andere villa een totaal andere verhouding tussen binnen- en buitenruimte.

Bij een prijsverschil van €280.000 zouden wij daarom niet automatisch aannemen dat de duurste uitvoering de meest geschikte is. De exacte indeling, verdieping, positie, oriëntatie, uitzicht en terrasligging moeten mee bepalen welke woning uiteindelijk het beste bij het gewenste gebruik past.

Privézwembad in plaats van een gemeenschappelijk zwembad

San Federico 5 beschikt niet over een groot gemeenschappelijk zwembad dat door alle bewoners wordt gedeeld. De woningen krijgen juist een eigen privézwembad.

Dat verandert de woonervaring behoorlijk. Je bent niet afhankelijk van openingstijden of andere bewoners en het zwembad vormt onderdeel van je eigen buitenruimte.

Voor gezinnen kan dat prettig zijn, maar ook voor kopers die privacy belangrijk vinden. Tegelijkertijd betekent een privézwembad dat onderhoud en gebruikskosten rechtstreeks bij de eigenaar liggen.

Binnen San Federico 5 zijn geen gemeenschappelijke fitnessruimte, sauna of uitgebreide resortfaciliteiten bevestigd. Dat past bij het concept: het project richt zich meer op zelfstandige woningen met eigen voorzieningen dan op een residentie waarin bewoners allerlei recreatieve ruimtes delen.

Voor een koper die weinig behoefte heeft aan een groot gemeenschappelijk resortconcept kan dat juist interessant zijn. Wie daarentegen graag fitness, spa, gemeenschappelijke tuinen en andere voorzieningen binnen de eigen residentie wil, vindt hier een veel soberder gemeenschappelijk aanbod.

Terrassen, tuin en solarium

Buitenleven speelt een belangrijke rol binnen San Federico 5, maar de hoeveelheid buitenruimte verschilt sterk per woningtype.

De uitvoering met vier slaapkamers heeft een zeer groot terras van 152 m², aangevuld met 23 m² tuin en een solarium. Hierdoor kun je verschillende buitenzones creëren in plaats van één terras voor alle functies te gebruiken.

Dat maakt het bijvoorbeeld mogelijk om een gedeelte rond het zwembad in te richten voor ligbedden, een afzonderlijke eethoek te maken en een rustiger gedeelte als lounge te gebruiken.

De woning met drie slaapkamers legt veel meer nadruk op binnenruimte. Deze uitvoering beschikt over 315 m² bebouwde oppervlakte, maar heeft met 38 m² terras aanzienlijk minder buitenruimte. De tuin bedraagt 20 m².

Het is daarom belangrijk om bij San Federico 5 niet alleen naar de totale vierkante meters te kijken. De verdeling van die meters bepaalt uiteindelijk hoe de woning in de praktijk aanvoelt.

Moderne keukens en hoogwaardige afwerking

De woningen krijgen een open leefruimte waarin woonkamer, eetgedeelte en keuken met elkaar verbonden zijn. Grote ramen zorgen voor natuurlijk licht en creëren een directe verbinding met de terrassen.

De keukens worden volledig uitgerust opgeleverd. Bij de interieurafwerking wordt onder meer gebruikgemaakt van materialen van Porcelanosa.

In deze prijsklasse zouden wij wel verder kijken dan alleen de merknaam. Het is belangrijk om vooraf te controleren welke exacte materialen, keukenapparatuur, sanitair en afwerkingsopties bij het gekozen bouwnummer inbegrepen zijn.

De woningen worden niet gemeubileerd aangeboden. Wie de woning volledig instapklaar wil maken, moet dus nog rekening houden met een aanvullend budget voor meubilair, verlichting en verdere inrichting.

Domotica, aerothermie en zonnepanelen

San Federico 5 zet ook technisch in op moderne en energiezuinige woningen.

Voor sanitair warm water wordt gebruikgemaakt van aerothermie. Daarnaast worden fotovoltaïsche zonnepanelen voorzien. De projectinformatie spreekt daarbij over een mogelijke energiebesparing tot 60%, maar de werkelijke besparing zal uiteraard afhangen van onder meer energieverbruik, bezetting en gebruikspatroon van de woning.

De woningen zijn daarnaast voorzien van domotica waarmee functies zoals verlichting en klimaatregeling centraal kunnen worden aangestuurd.

De energiegegevens vermelden energieklasse A voor zowel energieverbruik als CO₂-uitstoot.

Voor de airconditioning is wel aanvullende bevestiging nodig. De algemene projectinformatie noemt gekanaliseerde airconditioning, terwijl bij de specifieke woninggegevens airconditioning als niet aanwezig geregistreerd staat.

Dat verschil zouden we vóór reservering laten verduidelijken. Bij een woning in deze prijsklasse moet exact vaststaan of een volledig functionerend airconditioningsysteem inbegrepen is, alleen een voorbereiding wordt geplaatst of bepaalde installaties optioneel zijn.

Een privélift is niet standaard bevestigd

In de algemene projectinformatie wordt de mogelijkheid genoemd om een privélift te installeren. Dat betekent niet automatisch dat iedere woning standaard met een lift wordt opgeleverd.

Bij de specifieke woninggegevens staat een lift niet als aanwezige voorziening geregistreerd.

Omdat de woningen over twee of drie niveaus kunnen zijn verdeeld, is dit een relevant praktisch aandachtspunt. Voor dagelijks gebruik, toekomstige toegankelijkheid en eventuele wederverkoop kan een lift een belangrijk verschil maken.

Wie hier belang aan hecht, doet er daarom goed aan vóór aankoop te controleren bij welke woningen een lift technisch mogelijk is, wat de meerprijs bedraagt en tot welke verdiepingen de installatie loopt.

Twee parkeerplaatsen bij de uitgelichte woning

Bij de uitgelichte villa zijn twee parkeerplaatsen voorzien.

Binnen het project kunnen bepaalde woningen bovendien beschikken over een lager niveau dat gebruikt kan worden voor parkeren, opslag en multifunctionele ruimte. Omdat dit niet voor iedere individuele woning bevestigd is, zouden we dit altijd per bouwnummer controleren.

Een afzonderlijke berging staat bij de uitgelichte woning niet als inbegrepen geregistreerd. Zeker bij een grote woning die permanent wordt gebruikt, is het daarom nuttig om te bekijken hoeveel interne opslagruimte de concrete indeling biedt.

Pedregalejo: een van de karaktervolle kustwijken van Málaga

De ligging in Pedregalejo is een belangrijk onderdeel van San Federico 5. Deze wijk ligt ten oosten van het centrum van Málaga en heeft een heel ander karakter dan de grote nieuwbouwzones aan de westkant van de stad.

Pedregalejo is ontstaan rond de kust en heeft zijn eigen lokale identiteit behouden. Langs zee liggen stranden, de promenade en een groot aanbod aan restaurants en chiringuitos. Vooral de combinatie van een woonwijk met een levendige kuststrook maakt het gebied aantrekkelijk voor mensen die Málaga als permanente woonplaats overwegen.

De wijk is niet uitsluitend op toeristen gericht. Er wordt het hele jaar gewoond en er zijn scholen, winkels, horeca en dagelijkse voorzieningen in de omgeving.

Dat maakt Pedregalejo interessant voor kopers die het stadsleven van Málaga willen combineren met een meer residentiële woonomgeving en de zee dichtbij willen hebben.

Op ongeveer 900 meter van het strand

San Federico 5 ligt op ongeveer 900 meter van het strand.

Dat is dichtbij genoeg om de kust te voet te bereiken, maar het project ligt niet direct aan de boulevard. Daardoor krijg je een andere woonomgeving dan bij een appartement op de eerste strandlijn.

Voor dagelijks gebruik kan die afstand prettig zijn. Je kunt naar het strand en de restaurants langs de kust wandelen, terwijl de woning zelf verder landinwaarts in Pedregalejo ligt.

Voor woningen waarbij zeezicht wordt genoemd, zouden we wel altijd de exacte zichtlijnen controleren. Op 900 meter van de kust wordt het uitzicht bepaald door hoogte, oriëntatie en omliggende bebouwing. Een algemene vermelding van zeezicht zegt daarom nog niet hoeveel zee je vanuit iedere kamer of vanaf ieder terras daadwerkelijk ziet.

Málaga-centrum op ongeveer 5 kilometer

Het centrum van Málaga ligt op ongeveer 5 kilometer van San Federico 5. Daardoor blijft de historische binnenstad goed bereikbaar, terwijl je dagelijks in een rustiger en meer residentieel deel van Málaga woont.

Ook de haven van Málaga ligt relatief dichtbij, op ongeveer 6 kilometer.

Voor wie permanent in Spanje wil wonen, biedt deze ligging een interessante balans. Je hoeft niet midden in het drukste deel van Málaga te wonen om restaurants, musea, winkels en culturele voorzieningen binnen bereik te hebben.

Voor Belgische en Nederlandse eigenaars is daarnaast de internationale bereikbaarheid belangrijk. Málaga-Costa del Sol Airport ligt op ongeveer 15 kilometer van het project.

Belangrijkste afstanden vanaf San Federico 5

De ligging van het project kan praktisch worden samengevat met de volgende afstanden:

• Strand van Pedregalejo: circa 900 meter
• Centrum van Málaga: circa 5 km
• Haven van Málaga: circa 6 km
• Hospital Parque San Antonio: circa 3 km
• Golfbanen: verschillende mogelijkheden op circa 10 tot 20 km
• Luchthaven Málaga-Costa del Sol: circa 15 km

Voor gezondheidszorg is onder meer Hospital Parque San Antonio in Málaga Este relevant. Dit is een volwaardig ziekenhuis en ligt op ongeveer 3 kilometer van het project.

De locatie van San Federico 5 onderscheidt zich daarmee vooral door de combinatie van een gevestigde woonwijk, de Middellandse Zee op wandelafstand en Málaga-centrum binnen enkele kilometers.

Je koopt hier dus niet in een afzonderlijk vakantiecomplex buiten de stad, maar in een bestaande wijk waar het dagelijkse leven het hele jaar doorgaat. Voor kopers die Málaga daadwerkelijk als woonplaats willen gebruiken, kan juist dat een belangrijk verschil maken.
De vastgoedmarkt van Pedregalejo

Voor San Federico 5 is het belangrijk om de vastgoedmarkt zo lokaal mogelijk te bekijken. Pedregalejo behoort tot Málaga Este en heeft door zijn ligging aan zee, het beperkte beschikbare bouwoppervlak en het gevestigde residentiële karakter een ander marktprofiel dan de uitbreidingsgebieden aan de westzijde van Málaga.

De wijk trekt bovendien verschillende soorten kopers aan. Naast lokale bewoners is er belangstelling van nationale en internationale kopers die dicht bij zee willen wonen zonder Málaga als stad achter zich te laten. Dat onderscheidt Pedregalejo van locaties die hoofdzakelijk afhankelijk zijn van vakantiegebruik.

Voor nieuwbouw speelt daarnaast schaarste een rol. Pedregalejo is een bestaande wijk en geen groot ontwikkelingsgebied waar eenvoudig honderden vergelijkbare nieuwbouwwoningen kunnen worden toegevoegd. Een kleinschalig project met tien moderne villa's en privézwembaden bevindt zich daardoor in een relatief specifieke niche binnen de lokale markt.

Groei en investering trends

Voor een consistente historische vergelijking kijken we uitsluitend naar de drie volledig afgesloten kalenderjaren 2023, 2024 en 2025. De meest bruikbare consistente lokale reeks heeft betrekking op Pedregalejo en laat de ontwikkeling van de gemiddelde vraagprijzen als volgt zien:

Over deze drie afgesloten jaren is een duidelijke opwaartse ontwikkeling zichtbaar. De gemiddelde vraagprijs nam niet alleen ieder jaar toe, maar het groeitempo lag in 2024 en 2025 ook hoger dan in 2023.

Van ongeveer €3.900 per m² in 2023 liep het gemiddelde prijsniveau op naar circa €4.650 per m² in 2025. Dat komt neer op een stijging van ongeveer 19% over deze periode.

Voor San Federico 5 moet die ontwikkeling wel in het juiste perspectief worden geplaatst. Dit zijn gemiddelde vraagprijzen en geen gerealiseerde verkoopprijzen. Daarnaast vertegenwoordigen ze de bredere woningmarkt van Pedregalejo en niet uitsluitend nieuwgebouwde villa's met privézwembad.

We gebruiken deze cijfers daarom om de historische richting van de lokale vastgoedmarkt te begrijpen. Ze zijn niet bedoeld om de individuele woningen binnen San Federico 5 rechtstreeks via een prijs per vierkante meter als goedkoop of duur te beoordelen.

Historische prijsontwikkeling biedt bovendien geen garantie voor toekomstige waardestijging.

Het investeringsprofiel van San Federico 5

Vanuit investeringsoogpunt heeft San Federico 5 verschillende kenmerken die het project onderscheiden van standaard nieuwbouwappartementen in Málaga.

De eerste is de schaal. Met slechts tien woningen blijft het totale aanbod binnen het project beperkt. Daar komt bij dat iedere woning een privézwembad heeft en dat verschillende uitvoeringen aanzienlijke binnen- en buitenruimtes bieden.

De tweede factor is Pedregalejo zelf. Je koopt hier niet in een nieuw aangelegde wijk waarvan nog moet blijken hoe het gebied zich ontwikkelt. Pedregalejo is een gevestigde woonomgeving met stranden, horeca, scholen en dagelijkse voorzieningen.

De afstand van ongeveer 900 meter tot zee speelt eveneens mee. De woningen liggen niet op de eerste strandlijn, maar de kust is wel te voet bereikbaar. Tegelijkertijd ligt Málaga-centrum op ongeveer 5 kilometer.

Voor wederverkoop kan juist die combinatie interessant zijn: een ruime moderne woning met privézwembad in een bestaande kustwijk van Málaga is een specifieker product dan een regulier appartement.

Daar staat tegenover dat de vanafprijzen van €1.570.000 en €1.850.000 de potentiële kopersgroep beperken. In dit prijssegment worden zaken als uitzicht, privacy, oriëntatie, afwerkingsniveau en architectuur steeds belangrijker. Een koper die meer dan anderhalf miljoen euro uitgeeft, zal doorgaans meerdere hoogwaardige alternatieven binnen Málaga en de bredere Costa del Sol kunnen vergelijken.

Ook toekomstige concurrentie moet daarom worden meegenomen. Het feit dat nieuwbouw in Pedregalejo beperkter is, betekent niet dat San Federico 5 zonder concurrenten is. Bestaande gerenoveerde villa's en andere hoogwaardige woningen in Málaga Este behoren eveneens tot het alternatief voor dezelfde doelgroep.

Verhuurpotentieel zonder theoretische rendementen

De combinatie van Pedregalejo, de nabijheid van zee, grote woningen en privézwembaden kan ook belangstelling wekken bij kopers die verhuur overwegen.

Toch zouden we hier geen vast rendement aan koppelen zonder de concrete woning en verhuurstrategie te analyseren.

Bij woningen in deze prijsklasse kunnen de kosten aanzienlijk zijn. Naast de aankoopprijs moet rekening worden gehouden met onderhoud van het privézwembad, tuinonderhoud, verzekering, lokale belastingen, energieverbruik en eventueel professioneel verhuurbeheer.

Ook het verschil tussen langdurige verhuur en toeristische of tijdelijke verhuur is groot. Niet alleen de mogelijke inkomsten verschillen, maar ook regelgeving en praktische organisatie.

Voor een betrouwbare berekening willen we daarom eerst weten welke huurprijs realistisch haalbaar is voor het specifieke bouwnummer, welke kosten structureel terugkomen en hoe vaak de eigenaar de woning zelf wil gebruiken.

Zonder die informatie zou een rendementspercentage vooral een theoretisch verkoopargument zijn en onvoldoende zeggen over het werkelijke nettoresultaat.

Alle beschikbare woningen in San Federico 5

Binnen het aangeleverde aanbod zijn momenteel twee verschillende villa-uitvoeringen opgenomen:

De tabel laat een opvallend verschil zien. De voordeligste uitvoering heeft met 315 m² juist de grootste bebouwde oppervlakte, terwijl de duurdere villa een veel groter terras en een extra slaapkamer biedt.

Dat onderstreept waarom de woningen niet simpelweg op basis van totale oppervlakte moeten worden gerangschikt. Bij San Federico 5 bepalen de verdeling van de ruimte, buitenzones, woningpositie en indeling in belangrijke mate wat je daadwerkelijk voor de meerprijs krijgt.

San Federico 5 in het kort

• Project: San Federico 5
• Locatie: Pedregalejo, Málaga Este
• Aantal woningen: 10
• Woningtype: villa's
• Slaapkamers: 3 of 4 binnen het aangeleverde aanbod
• Badkamers: 4
• Bebouwde oppervlaktes: 253 tot 315 m²
• Terrassen: 38 tot 152 m²
• Tuinen: 20 tot 23 m²
• Vanafprijs project: vanaf €1.570.000
• Privézwembad: ja
• Privéterras: ja
• Tuin: ja
• Solarium: aanwezig bij geselecteerde uitvoering
• Parkeerplaatsen: 2 bij de uitgelichte villa
• Gemeenschappelijk zwembad: nee
• Domotica: ja
• Aerothermie: ja
• Fotovoltaïsche zonnepanelen: ja
• Energieklasse: A
• Keuken: volledig uitgerust
• Afwerking: onder meer Porcelanosa
• Meubels: niet inbegrepen
• Privélift: optionele mogelijkheid volgens de projectinformatie
• Strand: circa 900 meter
• Centrum Málaga: circa 5 km
• Haven Málaga: circa 6 km
• Hospital Parque San Antonio: circa 3 km
• Luchthaven Málaga-Costa del Sol: circa 15 km
• Geplande oplevering: december 2027

Onze visie op San Federico 5

Bij San Federico 5 zouden wij vooral veel aandacht besteden aan de verschillen tussen de individuele bouwnummers. Bij een project van slechts tien woningen kan de positie van één villa ten opzichte van een andere een wezenlijk verschil maken in privacy, zon, uitzicht en dagelijks gebruik.

De oriëntatie is daarbij een van de eerste punten die we zouden controleren. Zeker bij de villa met 152 m² terras, tuin, zwembad en solarium bepaalt de zonligging in grote mate hoe aantrekkelijk die buitenruimtes gedurende de dag zijn.

Ook de privacy rond het zwembad verdient aandacht. Een privézwembad is vooral waardevol wanneer de ligging ten opzichte van aangrenzende woningen, wegen en terrassen voldoende beschut is. Op de plannen zouden we daarom precies bekijken welke zichtlijnen er tussen de tien woningen bestaan.

Voor woningen waarbij zeezicht een verkoopargument vormt, willen we vervolgens weten waarvandaan je de zee daadwerkelijk ziet. Uitzicht vanuit een solarium is iets anders dan permanent zeezicht vanuit de woonkamer, keuken of hoofdslaapkamer. Dat onderscheid moet bij een woning in deze prijsklasse duidelijk zijn.

De vergelijking tussen de twee beschikbare woningtypes vinden we eveneens belangrijk. De villa vanaf €1.570.000 heeft drie slaapkamers maar liefst 315 m² bebouwde oppervlakte. De woning vanaf €1.850.000 is met 253 m² binnen kleiner, maar biedt een vierde slaapkamer en een veel groter terras.

Dat maakt de goedkopere villa niet automatisch de mindere uitvoering. Voor iemand die vooral royale binnenruimtes belangrijk vindt, kan deze woning juist bijzonder interessant zijn. Wie buitenleven, een extra slaapkamer en veel terrasruimte prioriteit geeft, kan meer reden hebben om naar de uitvoering vanaf €1.850.000 te kijken.

Daarnaast zouden we duidelijkheid willen over de airconditioning. De algemene projectomschrijving spreekt over een gekanaliseerd systeem, terwijl dit niet consequent bevestigd wordt in de specifieke woninggegevens. Voor reservering moet daarom schriftelijk vaststaan wat standaard inbegrepen is.

Hetzelfde geldt voor de privélift. Deze wordt als mogelijkheid genoemd, maar niet als standaardvoorziening. Bij woningen verdeeld over meerdere niveaus kan een lift zowel voor het dagelijkse comfort als voor de bruikbaarheid op langere termijn interessant zijn. We zouden daarom vooraf willen weten bij welke bouwnummers installatie mogelijk is en welke kosten daaraan verbonden zijn.

Ook de exacte specificaties van keuken, sanitair, domotica, zonnepanelen en overige afwerking verdienen controle. Een merknaam als Porcelanosa zegt iets over de positionering, maar uiteindelijk zijn het de concrete materialen en gekozen productlijnen die bepalen wat daadwerkelijk wordt opgeleverd.

Omdat de woningen pas voor december 2027 gepland staan, zouden we daarnaast het betalingsschema, de garanties op vooruitbetalingen, vergunningen en de opleveringsprocedure grondig bekijken. Bij oplevering is een technische inspectie vóór de definitieve overdracht eveneens verstandig.

Tot slot zouden we bij San Federico 5 goed naar de verhouding tussen de woning en de locatie kijken. Je betaalt hier niet voor een groot resort met uitgebreide gemeenschappelijke voorzieningen. De waardepropositie zit veel meer in een moderne villa met eigen zwembad in een gevestigde wijk van Málaga, op ongeveer 900 meter van zee.

Voor de juiste koper kan dat precies de aantrekkingskracht zijn. Maar bij prijzen vanaf €1.570.000 moet de concrete villa ook daadwerkelijk overtuigen op punten die je niet uit een prijslijst kunt halen: privacy, zonligging, uitzicht, indeling, afwerking en positie binnen het project.

Wil je weten welke villa's binnen San Federico 5 momenteel nog beschikbaar zijn en hoe hun ligging binnen het project verschilt?

Neem gerust persoonlijk contact op met Casas Kimpencio. We bekijken de actuele bouwnummers, vergelijken de indelingen en buitenruimtes en controleren zaken zoals oriëntatie, privacy, zeezicht, technische afwerking en de mogelijkheden voor een privélift. Zo kun je gericht bepalen welke woning binnen San Federico 5 het beste aansluit bij hoe jij in Pedregalejo wilt wonen.