Meerwaardebelasting in Spanje

Wanneer je jouw woning in Spanje verkoopt, verdwijnt de zon niet uit je verhaal, maar er duikt wel één belangrijke term op: de meerwaardebelasting. Ontdek hier in mensentaal hoe die werkt, wie ze betaalt en hoe je ze slim kunt beperken.

Van zon tot verkoop: wat je echt moet weten over de meerwaardebelasting in Spanje 

Er komt een dag waarop je beslist om je Spaanse woning te verkopen. Misschien wil je verhuizen, misschien lonkt een nieuw avontuur. En dan duikt plots dat ene begrip op in de papieren van de gestor of notaris: meerwaardebelasting. Een woord dat niet meteen tot de verbeelding spreekt, maar wel belangrijk is om te begrijpen. Want of je nu resident bent of niet, iedereen die vastgoed in Spanje verkoopt, krijgt ermee te maken. Laten we het stap voor stap bekijken. In klare taal, met cijfers, voorbeelden en wat menselijke logica erbij.

Wat is de meerwaardebelasting eigenlijk? 

De meerwaardebelasting: in het Spaans Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial is de belasting op de winst die je realiseert bij verkoop van een onroerend goed. Kort gezegd: je betaalt belasting op het verschil tussen wat je ooit betaalde en wat je nu ontvangt, na aftrek van bepaalde kosten.

Belastbare basis = verkoopprijs - aankoopprijs - kosten + verbeteringen 

Je betaalt dus belasting over 25 000 € winst.

Resident of niet-resident : twee werelden, twee regimes 

De Spaanse fiscus maakt een duidelijk onderscheid. 

Opmerking: de meerwaardebelasting wordt niet samengeteld met je loon of huurinkomen. Ze staat los in je aangifte als een afzonderlijke winst.

De tarieven op een rijtje 

Voor residente (via IRPF) 

Voor niet-residenten 

• Vast tarief van 19 % (EU-inwoners)
• 24 % voor niet-EU-inwoners

De 3% bronheffing bij verkoop door niet-residenten 

Verkoop je een woning terwijl je niet in Spanje woont? Dan houdt de koper verplicht 3 % van de verkoopprijs in en stort dat rechtstreeks aan de Spaanse fiscus. Dat is een voorafbetaling van jouw meerwaardebelasting.

• Moet je minder betalen? Dan kun je terugvordering aanvragen (Modelo 210).

• Moet je meer betalen? Dan vul je de rest aan.

Voorbeeld:
Je verkoopt een woning voor 200 000 €. De koper stort 6 000 € (3 %) aan de fiscus. Je berekende meerwaardebelasting bedraagt 3 800 €. Je krijgt dus 2 200 € terug.

Verbeteringen die je mag aftrekken 

Je kunt de belastbare winst verlagen door investeringen aan je woning in te brengen. Maar alleen als ze structureel en bewezen zijn met facturen.

Aftrekbaar:

• Nieuwe keuken of badkamer (volledig vernieuwd)

• Dak- of gevelrenovatie

• Isolatie of dubbele beglazing

• Zonnepanelen of airco-installatie

• Uitbreiding van bewoonbare oppervlakte

Niet aftrekbaar:

• Meubels of decoratie

• Schilderwerken of kleine herstellingen

• Poets- of onderhoudskosten

Zorg dus dat je al je facturen bijhoudt, dat kan duizenden euro’s schelen.

Vrijstellingen en verminderingen 

Soms hoef je geen meerwaardebelasting te betalen. Spanje voorziet verschillende situaties waarin de winst (gedeeltelijk) wordt vrijgesteld.

1. Verkoop van je gezinswoning

   • Enkel voor residenten

   • Je koopt binnen 2 jaar een nieuwe hoofdwoning

   • Volledige vrijstelling

2. Ouderen boven 65 jaar

   • Geen belasting op winst bij verkoop van je hoofdverblijf

   • Ongeacht of je herinvesteert

3. Herinvestering in levensverzekering

   • 65-plussers kunnen ook vrijstelling krijgen door te investeren in een renta vitalicia (levensrenteverzekering)

4. Energierenovaties

   • In sommige regio’s (zoals Comunidad Valenciana) tijdelijke bonussen bij verkoop van energiezuinige woningen

De geschiedenis achter de cijfers 

Om te begrijpen waarom Spanje deze belasting zo belangrijk vindt, moet je even terug in de tijd. 

Sinds 2015 wordt alle informatie automatisch gedeeld via de Agencia Tributaria, het Spaanse belastingportaal. Bij elke notariële verkoop wordt de transactie automatisch doorgestuurd naar de fiscus ontlopen kan dus niet meer.

Plusvalía Municipal : niet te verwarren met meerwaardebelasting 

Naast de nationale meerwaardebelasting bestaat er ook nog de Plusvalía Municipal: een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond.

• Wordt berekend door de gemeente (Ayuntamiento)

• Gebaseerd op de kadastrale grondwaarde, niet op je werkelijke verkoopprijs

• Te betalen binnen 30 dagen na verkoop

Je betaalt dus twee verschillende belastingen bij verkoop:

1. De nationale meerwaardebelasting (op de winst)

2. De gemeentelijke plusvalía (op de theoretische grondstijging)

Wat bij vertrek uit Spanje? De EXIT TAX 

De Exit Tax geldt enkel voor wie meer dan 10 jaar resident is geweest en nadien fiscale residentie verplaatst naar een ander land. Je betaalt dan belasting op niet-gerealiseerde meerwaarden op aandelen of participaties. Voor vastgoed geldt deze regel niet, maar het toont wel dat Spanje scherp toeziet op vermogensverplaatsingen.

Schenkingen en erfenissen 

Ook bij een schenking van Spaans vastgoed kan een meerwaarde ontstaan. De fiscus vergelijkt de aankoopprijs van de schenker met de waarde op het moment van overdracht. Het verschil kan belast worden alsof je verkocht hebt. Bij erfenis daarentegen betaalt de erfgenaam successierechten, niet de meerwaardebelasting. De grondslag verschilt per regio in Murcia bijvoorbeeld betaal je tot 99 % minder erfbelasting bij overdracht tussen ouders en kinderen.

Veelvoorkomende misverstanden 

• Ik woon niet in Spanje, dus ik betaal niets.

  • Toch wel. De koper stort automatisch 3 %.

• Mijn woning was een schenking, dus vrijgesteld.

  • Enkel gedeeltelijk waar. Soms wordt het verschil alsnog belast.

• Ik heb al in België belastingen betaald.

  • Spanje heeft het eerste recht om vastgoed hier te belasten. België houdt enkel rekening via het dubbelbelastingverdrag.

• Ik gebruik de winst om een huis te huren, dus vrijstelling.

  • Nee, enkel bij aankoop van een nieuwe hoofdwoning.

Hoe maak je je verkoop fiscaal slimmer? 

• Vraag vóór de verkoop een simulatie bij je gestor.

• Verzamel alle aankoop- en verbouwingsfacturen.

• Controleer of de koper de 3 % inhoudt en correct doorstort.

• Dien tijdig Modelo 210 in voor teruggave.

• Overweeg een herinvestering in een nieuwe gezinswoning.

• Vraag hulp bij regionale vrijstellingen.

Extra tip: verkoop je binnen een vennootschap, dan gelden andere regels. Vraag hiervoor altijd professioneel advies.

Casas Kimpencio-ervaring 

Toen een Belgisch echtpaar uit Gent hun appartement in Guardamar verkocht, rekenden ze eerst zelf hun winst uit:
Ongeveer 10 000 €, dus we zullen wel iets rond de 2 000 € moeten betalen, dachten ze. Maar na overleg met onze lokale gestor bleek:

• de verbouwingsfacturen mochten afgetrokken worden,

• hun woning gold als hoofdverblijf,

• en ze konden beroep doen op de vrijstelling bij herinvestering.

Resultaat? Geen meerwaardebelasting verschuldigd én 3 % bronheffing teruggestort binnen vier maanden. Hun reactie? Een lach breder dan het strand van La Mata.

Voel jij het ook? 

Dat gevoel wanneer de zon schijnt, de papieren kloppen en je weet dat alles goed geregeld is. Bij Casas Kimpencio geloven we dat verkopen in Spanje niet enkel cijfers zijn, maar ook rust. Wij helpen je begrijpen wat er écht achter die cijfers schuilgaat zodat jij vol vertrouwen je volgende stap kunt zetten.Casas Kimpencio. Waar je niet alleen verkoopt met winst, maar ook met gemoedsrust.

Lees meer: 

Belastingen op jouw Spaanse woning

Overzicht Spaanse belastingen