Ongehuwd een huis kopen in Spanje?

Samen een huis kopen in Spanje, maar (nog) niet getrouwd? Dat kan perfect zolang je weet hoe de Spaanse wet jouw relatie bekijkt. In deze blog ontdek je wat er verandert als je ongehuwd koopt: van erfbelasting en registratie tot bescherming en praktische tips. Helder uitgelegd, in gewone taal en met voorbeelden uit de praktijk.

Ongehuwd kopen in Spanje: wat als jullie nog niet getrouwd zijn? 

Je kent het wel. Je wandelt met je partner langs de boulevard, hoort de zee, voelt de zon op je huid en denkt: hier zou ik kunnen wonen. Een plek onder de palmbomen, samen, vrij, gelukkig. En dan komt de realiteit: je wilt kopen, maar jullie zijn (nog) niet gehuwd. In België of Nederland lijkt dat geen probleem. In Spanje ligt dat anders. Daar kijkt de wet niet naar je liefdesverhaal, maar naar je status. En net die status bepaalt hoeveel bescherming, rechten en zelfs hoeveel belasting je betaalt.Laten we het stap voor stap bekijken. In gewone taal, met cijfers, voorbeelden en tips die je écht verder helpen.

Wat betekent ongehuwd kopen concreet in Spanje? 

In Spanje ben je juridisch gezien twee afzonderlijke personen als je niet getrouwd of geregistreerd bent. Ook al leef je samen, betaal je samen en deel je het leven: de Spaanse wet ziet jullie als losse individuen.

Dat betekent:

• Je komt allebei op de koopakte te staan, met een verdeling die jullie zelf kiezen (50/50, 60/40…).

• Zonder overeenkomst geldt dat ieder zijn of haar deel bezit.

• Bij overlijden erf je niet automatisch elkaars deel.

• Je bent dus fiscaal en juridisch niet beschermd zoals een echtgenoot.

Heel wat Belgische en Nederlandse koppels staan hier niet bij stil. Ze tekenen vol enthousiasme voor hun woning aan de Costa Blanca of Costa Cálida, zonder te beseffen dat één verkeerde handtekening later duizenden euro’s kan kosten.

Waarom maakt Spanje dat onderscheid? 

De Spaanse wet baseert zich op het idee dat alleen een huwelijk of een officiële registratie van samenwoning een juridische band creëert. Dat heeft historische redenen: Spanje is traditioneel katholiek, en tot ver in de jaren ’90 was samenwonen buiten het huwelijk zeldzaam. Pas de laatste twintig jaar zijn er systemen ontstaan zoals het Pareja de Hecho letterlijk: feitelijk paar. Dat statuut geeft koppels die niet trouwen toch bepaalde rechten, vergelijkbaar met een huwelijk. Maar de toepassing verschilt per regio.

Het Pareja de Hecho : de sleutel tot bescherming

In sommige Spaanse regio’s, zoals Andalusië, Valencia, Murcia of Madrid, kun je je als ongehuwd koppel laten registreren als Pareja de Hecho. Dat is het Spaanse equivalent van een geregistreerd partnerschap.

Wat levert dat op?

• Je krijgt dezelfde fiscale voordelen als gehuwden, vooral bij erfbelasting.

• Je wordt in de meeste regio’s erkend als naaste familie (groep II in de erfbelasting).

• Je hebt meer zekerheid bij overlijden of scheiding.

• Je kunt samen belastingaangifte doen (als resident).

Maar:

• Minstens één van jullie moet resident zijn in Spanje.

• Jullie moeten vaak aantonen dat jullie al samenwonen (soms 1 jaar, soms 2 jaar).

• De registratie gebeurt bij het lokale gemeentehuis of regionaal register.

• Je moet er allebei persoonlijk verschijnen met identiteitsbewijs, bewijs van samenwoning en een beëdigde vertaling van buitenlandse documenten.

Een kleine administratieve stap die op lange termijn een groot verschil maakt.

Erfbelasting: het grote verschil tussen gehuwd en ongehuwd 

We praten er liever niet over, maar het is essentieel: wat als jouw partner overlijdt? De Spaanse erfbelasting (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) kan in dat geval een koude douche zijn.

Hoe werkt het systeem? 

• Spanje verdeelt erfgenamen in vier groepen.

• Hoe verder je juridisch van de overledene afstaat, hoe hoger je belasting en hoe lager je vrijstelling.

Als je dus samenwoont zonder registratie, beschouwt de Spaanse fiscus je als derde persoon. Dat betekent dat je op jouw geërfde deel soms tot 34 % erfbelasting betaalt.

Regionale verschillen: Spanje is geen één land 

Elke autonome regio hanteert haar eigen kortingen.

Je merkt: het verschil tussen geregistreerd en niet-geregistreerd is enorm.

Wat als je niets regelt? 

Zonder registratie of testament wordt je partner in Spanje niet als erfgenaam beschouwd. Dat betekent dat jouw deel van de woning niet automatisch naar hem of haar gaat, maar mogelijk zelfs naar familieleden. Je partner kan dan enkel via aankoop of uitbetaling het deel verkrijgen én daarbovenop nog eens erfbelasting betalen. Daarom is het cruciaal om, zelfs als je niet wil trouwen, toch iets vast te leggen:

• een testament,

• een samenlevingscontract,

• en eventueel een registratie als pareja de hecho.

Wat met andere belastingen en het dagelijks beheer? 

Naast de erfbelasting zijn er nog andere punten om rekening mee te houden:

1° Aankoopbelastingen 

• Nieuwbouw: 10 % BTW + 1,5 % zegelrecht (AJD = Impuesto sobre Actos Jurdícos Documentados) 

2° Jaarlijkse belastingen 

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): de Spaanse onroerende voorheffing, variërend tussen 0,4 % en 1,1 % van de kadastrale waarde.

• Inkomstenbelasting niet-residenten (IRNR = Impuesto sobrela Renta de No Residentes): ± 24 % op het fictieve huurinkomen van je woning.

• Vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio): enkel voor residenten met vermogen boven ± € 700.000 – € 1.000.000, afhankelijk van de regio.

3° Hypotheek 

• Hypotheken worden vaak individueel toegekend. Als één partner meer verdient, kan het interessant zijn om de lening op diens naam te zetten maar dat beïnvloedt ook het eigendomspercentage.

Hoe bereid je jezelf goed voor? 

• Controleer of één van jullie resident kan worden in Spanje.
• Overweeg registratie als Pareja de Hecho (vooral bij aankoop als investering).
• Stel een notarieel samenlevingscontract op.
• Maak elk een Spaans testament op.
• Laat de koopakte (escritura) opstellen door een onafhankelijke advocaat.
• Controleer of de regio gunstige erfbelastingregels heeft.
• Denk na over percentages van eigendom in functie van inbreng en risico.
• Raadpleeg een fiscalist om dubbele belasting te vermijden (België / Nederland ↔ Spanje).
• En: praat er open over met elkaar. Een huis koop je samen, maar regels zijn persoonlijk.

Kleine historiek van verandering 

Wist je dat tot 1990 een ongehuwde partner in Spanje juridisch niets kon erven zonder testament? Sindsdien is er veel veranderd:

• 2003: eerste officiële pareja de hecho-registraties in Madrid en Andalusië.

• 2010: uitbreiding naar meeste autonome regio’s.

• 2020: digitalisering van registers en bredere erkenning van buitenlandse partnerschappen.

• 2025: bijna alle regio’s bieden fiscale voordelen aan geregistreerde koppels.

Toch blijft het ongelijk verdeeld: zonder registratie val je nog altijd terug op de dure nationale regels.

Samenvatting in cijfers 

Casas Kimpencio-ervaring 

Bij Casas Kimpencio zien we liefde elke dag onder de zon, tussen de olijfbomen, met uitzicht op zee. Maar we zien ook de juridische kant van dat verhaal. Daarom helpen we jou niet alleen met het vinden van een droomwoning, maar ook met het regelen van alles eromheen: van registratie tot testament. Want een huis koop je met je hart, maar in Spanje moet je het ook met je hoofd doen. En precies daar zit onze kracht.

Voel jij het ook? 

Dat gevoel wanneer de Spaanse zon op je huid brandt, de lucht ruikt naar zout en sinaasappelbloesem, en jij denkt: hier wil ik blijven. Voel jij het ook? Dan is dit het moment om jouw toekomst goed te regelen. Zodat jouw liefde niet alleen warm voelt, maar ook wettelijk beschermd is.