Een woning kopen in Spanje zonder documenten; kan dit?

Wie in Spanje een woning koopt, merkt al snel dat er meer bij komt kijken dan enkel prijs en locatie. Eén van de meest onderschatte thema’s is de juridische bewoonbaarheid van een woning. Niet elke woning beschikt namelijk over een bewoonbaarheidscertificaat of een eerste bewoningsvergunning en dat heeft directe gevolgen voor financiering, nutsvoorzieningen en toekomstig gebruik.

Wat betekent “bewoonbaar” volgens de Spaanse wet?

In Spanje wordt bewoonbaarheid niet verondersteld, maar officieel vastgelegd. Daarvoor bestaan twee verschillende documenten, die vaak door elkaar worden gehaald.

Het bewoonbaarheidscertificaat bevestigt dat een woning voldoet aan de minimale eisen om er veilig en menswaardig in te wonen. Denk aan voldoende oppervlakte, correcte plafondhoogtes, ventilatie, een functionele keuken en badkamer, basisinstallaties voor water en elektriciteit en naleving van veiligheidsnormen.

Dit certificaat wordt afgeleverd na een technische inspectie en heeft meestal een beperkte geldigheid. In veel regio’s moet het vernieuwd worden bij verkoop of verhuur.

En wat is dan de eerste bewoningsvergunning?

De eerste bewoningsvergunning (vaak van toepassing bij nieuwbouw of ingrijpende renovaties) is iets anders. Dit document bevestigt dat het gebouw werd opgetrokken volgens de goedgekeurde bouwvergunning en wettelijk in gebruik mag worden genomen.

Zonder deze vergunning wordt een woning door overheden en banken vaak beschouwd als niet officieel erkend voor bewoning, ongeacht hoe goed ze er in werkelijkheid uitziet.

Is zo’n woning legaal te koop?

Ja, in bepaalde gevallen kan een woning zonder één of beide documenten verkocht worden. Dat gebeurt bijvoorbeeld bij oudere woningen, panden in een onduidelijke stedenbouwkundige situatie of eigendommen die nooit correct werden geregulariseerd.

Maar belangrijk: de koper neemt het risico volledig over.

Dat betekent dat jij als nieuwe eigenaar verantwoordelijk wordt voor:

• het regulariseren van de situatie (als dat al mogelijk is),

• eventuele extra kosten,

• en het risico dat regularisatie geweigerd wordt.

En hoe kijken banken hiernaar?

Hier is de situatie duidelijker. Spaanse banken verstrekken in principe geen hypotheek op een woning die niet officieel als bewoonbaar is erkend.

Waarom?
Omdat de bank zekerheid nodig heeft. Een woning zonder correcte documenten:

• kan niet correct worden getaxeerd,

• heeft een lagere of onzekere marktwaarde,

• en kan juridisch problematisch zijn bij verkoop.

Zonder bewoonbaarheidscertificaat of eerste bewoningsvergunning beschouwen banken het pand meestal niet als volwaardige woning, en dus niet hypotheekwaardig.

In uitzonderlijke gevallen wordt gekeken naar alternatieve financiering, zoals een lening voor grond of een speciaal type projectfinanciering, maar deze hebben doorgaans hogere rentes en kortere looptijden.

Lees zeker onze blog over hypotheken in Spanje; https://casas-kimpencio.com/website/blog/tips-bij-aankoop-spaanse-woning/hypotheek-voor-een-woning-in-spanje-uitgelegd

Bekijk ook onze calculator, zodat je meteen weet wat realistisch is; https://casas-kimpencio.com/website/blog/juridisch/hypotheek-credit-calculator

Wat als beide documenten ontbreken?

Wanneer een woning nooit een eerste bewoningsvergunning heeft gehad, wordt de situatie nog complexer. In dat geval kan het pand:

• niet correct worden geregistreerd voor nutsvoorzieningen,

• niet als woning worden erkend in het kadaster,

• en praktisch onfinancierbaar zijn via een klassieke hypotheek.

Dit soort aankopen vereist zeer grondig juridisch onderzoek en is alleen geschikt voor kopers die zich volledig bewust zijn van de risico’s.

Waarom wij hier zo streng op zijn

Bij Casas Kimpencio begeleiden we dagelijks klanten die een woning kopen voor eigen gebruik, verhuur of investering. In al die scenario’s is één ding cruciaal:
zekerheid op lange termijn.

Een woning zonder correcte documenten:

• belemmert financiering,

• beperkt verhuurmogelijkheden,

• en kan later moeilijk verkoopbaar zijn.

Daarom screenen wij woningen niet alleen op locatie en prijs, maar ook op juridische correctheid en financierbaarheid. Wat vandaag “goedkoop” lijkt, kan morgen een dure vergissing blijken.

Onze tip: eerst duidelijkheid, dan beslissen

Overweeg je een woning in Spanje en twijfel je over de documenten?
Laat dit altijd vooraf nakijken. Niet achteraf bij de notaris, maar vóór je je vastlegt.

Wij bekijken samen:

• of financiering mogelijk is,

• welke risico’s er zijn,

• en of de woning past binnen jouw plannen.

Waarom wij bewust kiezen voor nieuwbouw

Net omwille van alles wat hierboven beschreven staat, maken wij bij Casas Kimpencio een heel bewuste keuze voor nieuwbouwprojecten. Niet omdat bestaande woningen per definitie slecht zijn, maar omdat nieuwbouw ons toelaat om onze klanten 100% juridische zekerheid te bieden.

Bij correct ontwikkelde nieuwbouw zijn alle essentiële documenten standaard in orde:

• de bouwvergunning,

• de eerste bewoningsvergunning,

• het bewoonbaarheidscertificaat,

• correcte inschrijving in het kadaster,

• en aansluiting op alle nutsvoorzieningen.

Dat betekent concreet dat:

• hypotheekfinanciering mogelijk blijft,

• de woning zonder beperkingen kan worden bewoond of verhuurd,

• en er geen verrassingen opduiken bij verkoop in de toekomst.

Voor ons is dat geen detail, maar een basisvoorwaarde.

Zekerheid voor vandaag én morgen

Wanneer klanten investeren in Spanje, vaak vanuit België of Nederland, willen ze vooral rust en vertrouwen. Niemand wil na aankoop ontdekken dat:

• een woning niet hypotheekbaar is,

• regularisatie onzeker of onmogelijk blijkt,

• of essentiële documenten ontbreken.

Door te focussen op nieuwbouw vermijden we deze risico’s bijna volledig. Wij kiezen bewust voor projecten waarbij:

• de juridische structuur vooraf is gecontroleerd,

• vergunningen correct zijn toegekend,

• en alles klaar is voor legaal gebruik vanaf oplevering.

Dat is de enige manier waarop wij onze klanten met een gerust hart kunnen begeleiden.

Onze filosofie: geen twijfel achteraf

Wij geloven dat vastgoed kopen in Spanje geen sprong in het onbekende hoeft te zijn. Door vooraf streng te selecteren en enkel projecten aan te bieden waar alles klopt, juridisch, technisch én financieel,  nemen wij een groot deel van de onzekerheid weg.

Nieuwbouw is voor ons geen marketingargument, maar een middel om zekerheid te garanderen. En die zekerheid willen we doorgeven aan elke klant die ons zijn vertrouwen schenkt.

Zo blijft vastgoed wat het hoort te zijn:
een solide investering, geen juridisch vraagstuk.

Lees ook onze uitgebreide gids over hypotheken in Spanje.

Zo maak je geen sprong in het onbekende, maar een doordachte keuze.