Nieuwe verhuurregels in Spanje 2024

De Comunidad Valenciana heeft nieuwe regels opgesteld voor de toeristische verhuur van vakantiewoningen, met als doel de kwaliteit en veiligheid van vakantie accommodaties te verhogen en meer de strijd tegen illegale verhuurpraktijken te versterken

• Is het dan niet wel mogelijk om je appartement aan expats te verhuren?

Absoluut! Maar het is wel cruciaal om de nieuwe regels voor het verhuren van je woning goed in de gaten te houden.

Vanaf 1 juli 2024 wijzigen de spelregels voor het verhuren van woningen aanzienlijk.

De Wet vaste huurcontracten en de wet betaalbare huur brengen belangrijke wijzigingen met zich mee, vooral op het gebied van tijdelijke huurcontracten en de regulering van huurprijzen in het middensegment. plaatsen zetten we de belangrijkste veranderingen hier voor je duidelijk:

• Nieuwe regels verhuur woning 2024:

Verbod op tijdelijke huur In november 2023 heeft de Kamer ingestemd met de Wet Vaste Huurcontracten, waarin een verbod is opgenomen op het afsluiten van tijdelijke huurcontracten voor woningen, met enkele uitzonderingen. Deze regels gaan per 1 juli 2024 in en hebben grote gevolgen voor verhuurders.

• 1Tijdelijke huurcontracten – de situatie tot 1 juli 2024:
• Tot 1 juli 2024 was het mogelijk om een ​​tijdelijk huurcontract af te sluiten voor een periode van maximaal 24 maanden. Dit was bijzonder handig voor verhuurders die na afloop van het contract weer de volledige beschikking wilden hebben over hun woning, studio of appartement. Echter, vanwege de betrouwbare die dit voor huurders met zich meebracht, is de wet aangepast. Tijdelijke huurcontracten die vóór 1 juli zijn afgesloten, blijven geldig voor de duur die in het contract is vastgelegd. Dit contract is afgelopen, of als de huurder vertrekt, is het echter niet meer toegestaan ​​om een ​​nieuw tijdelijk contract aan te bieden.

• 2-Tijdelijke huurcontracten – de situatie vanaf 1 juli 2024:
• Vanaf 1 juli is het in de meeste gevallen niet meer toegestaan ​​om tijdelijke huurcontracten aan te bieden. In plaats daarvan kun je in de nieuwe situatie kiezen voor een vast huurcontract of een tussenhuurcontract.  Een tussenhuurcontract is specifiek bedoeld voor mensen die tijdelijk in het buitenland verblijven vanwege studie, werk of een lange reis, en na afloop weer terugkerend naar hun woning. Als je niet van plan bent om na de verhuurperiode zelf weer voor de tijd in de woning te gaan wonen, is dit type contract helaas niet geschikt voor jouw.
• Wil je je woning verhuren volgens de nieuwe regels?

Dan is het verhuren aan expats een uitstekende optie. Expats verblijven meestal voor een paar jaar in Spanje voordat ze weer doorreizen naar een volgende werk- of woonlocatie.

Hoewel je de exacte verhuurperiode misschien niet precies kunt bepalen, biedt deze optie je wel de zekerheid dat je niet eindeloos aan de huurders vastzit.

• Nieuwe regels verhuur woning 2024:Aanpassing woningwaarderingsstelsel

Ook de aanpassing van het woningwaarderingsstelsel door de Wet Betaalbare Huur is een belangrijke verandering die op 1 juli 2024 ingaat.

Deze wet zorgt ervoor dat de huurprijzen in het middensegment worden gereguleerd, wat grote gevolgen voor jou kunnen hebben

• 1-Aanpassing woningwaarderingsstelsel – de situatie tot 1 juli 2024:

Het woningwaarderingsstelsel kent punten toe aan woningen om hun huurwaarde te bepalen.

Tot 1 juli 2024 was het zo dat woningen met een puntentotaal van 143 of meer alleen als sociale huurwoning verhuurd kunnen worden.

Woningen die meer dan 143 punten scoren, vallen in de vrije sector, waar de huurprijs vrij bepaald mag worden door de verhuurder.

• 2-de situatie vanaf 1 juli 2024:

Met de invoering van de wet betaalbare huur is het naast de uitbreiding van het puntenstelselook de criteria voor het toekennen van punten ook gewijzigd.

Het energielabel van de woning speelt nu een grotere rol:

woningen met een hoog energielabel ontvangen extra punten, terwijl woningen met een lage energielabel punten verliezen.

Ook andere kenmerken, zoals een buitenruimte, hebben meer gewicht gekregen

Wil je je woning verhuren volgens de nieuwe regels?

Dan is het essentieel om te bepalen hoeveel punten je woning grotendeels scoort. Als dit aantal onder de 187 punten ligt, is het de moeite waard om te onderzoeken hoe je dit puntenaantal kunt verhogen.

Dit kan bijvoorbeeld door het energielabel te verbeteren of door andere aanpassingen aan de woning te doen. Soms kunnen relatief eenvoudig veranderen een aanzienlijk aantal extra punten verbeteren, wat een groot verschil kan maken in de huurinkomsten.

Ontdek de nieuwste verhuurregels van 2024 in Spanje, waaronder huurprijsbeperkingen, strengere licentievereisten voor toeristische verhuur, en nieuwe verantwoordelijkheden voor verhuurders.

Deze wetgeving biedt betere bescherming voor huurders en verduidelijkt verplichtingen voor eigenaren.

2024 brengt veranderingen met zich mee op de woningmarkt.

Vanaf 1 juli 2024 treedt de nieuwe wet vaste huurcontracten in werking, die huurders beter beschermt door strengere beperkingen op te leggen aan tijdelijke huurcontracten.

Bovendien wordt op hetzelfde gegeven de wet betaalbare huur gevolgd, waarbij de huurprijzen in het middensegment worden gereguleerd om betaalbareheid te waarmaken

Gemeenten zorgen nu voor meer rechtszekerheid!

Waar eerder elke aanvraag voor een verhuurlicentie verschillende door de gemeente werd beoordeeld, biedt de nieuwe wetgeving een helder kader.

Gemeenteraden kunnen nog steeds verregaande beperkingen opleggen, maar alleen als de criteria vooraf duidelijk worden gepubliceerd.

Dit betekent dat vastgoedinvesteerders nu met vertrouwen hun aankopen kunnen doen, wetende waar ze aan toe zijn!

Spanje blijft een aantrekkelijke bestemming voor vastgoedinvesteerders, vooral in de sector van huurwoningen. Echter, met recente wijzigingen in de regelgeving is het cruciaal om goed op de hoogte te zijn van de nieuwe regels voor het kopen en verhuren van woningen. Deze nieuwe wetgeving, die op 6 maart 2019 in werking is getreden, is ontworpen om huurders beter te beschermen en brengt aanzienlijke veranderingen met zich mee die zowel verhuurders als huurders direct beïnvloeden.

Ter info Wat verstaat men onder vakantie verhuur?

• Vakantieverhuur houdt in dat woningen of appartementen, volledig gemeubileerd en instapklaar, wordt aangeboden tegen vergoeding voor een periode van maximaal 10 dagen.

• Als je een volledig ingerichte woning of appartement verhuurt voor 10 dagen of minder, valt dit onder de vakantieverhuurwetgeving.

• Verhuurperiodes van 11 dagen of langer vallen onde de wetgeving verhuur

Belangrijkste wijzigingen in de nieuwe verhuurwet

• 1. Duur van de huurcontracten
• De duur van nieuwe huurcontracten is verlengd:
• Voor rechtspersonen: De huurperiode is nu zeven jaar, verlengbaar met maximaal drie jaar, in tegenstelling tot de eerdere drie jaar plus één.
• Voor individuen: De huurperiode is nu vijf jaar, verlengbaar met drie jaar indien geen van beide partijen zich terugtrekt aan het einde van de leaseperiode.
• Bij het beëindigen van een huurovereenkomst
• moet de eigenaar de huurder vier maanden van tevoren op de hoogte stellen als de huur niet wordt verlengd.
• Indien de huurder zelf wil vertrekken, moet dit twee maanden van tevoren schriftelijk worden meegedeeld.

• Tijdens de verlengingstermijn van drie jaar kan de huurder jaarlijks beslissen om te vertrekken, met een maand opzegtermijn. Daarnaast kan de eigenaar de woning terugvorderen voor persoonlijk gebruik, mits dit vooraf is vastgelegd in het huurcontract en de huurder twee maanden van tevoren is geïnformeerd.

2. Waarborgsom, huurprijs en betalingstermijn

• Waarborgsom:
• De eigenaar mag een borgsom van twee maanden vragen, te verlengen tot drie maanden. Deze borg moet worden gestort bij een gespecialiseerde organisatie die verantwoordelijk is voor het beheer ervan.
• Huurprijs:

De huurprijs mag jaarlijks worden verhoogd, maar deze verhoging mag niet hoger zijn dan de geldende index, meestal tussen 1 en 2%.

• Betalingstermijn:
• De huur dient uiterlijk op de 5e van elke maand betaald te worden. Indien dit niet voor de 7e gebeurt, kan de eigenaar vanaf de 8e een uitzettingsverzoek indienen.

3. Clausules die nu als ongeldig worden beschouwd

• Huurherziening:

Voorheen halfjaarlijks, nu jaarlijks en gebaseerd op de IPC-index.

• Toegang tot de woning:

De eigenaar mag niet onverwachts toegang krijgen tot de woning zonder toestemming van de huurder.

• Betaling van diverse lasten:

• IBI, opstalverzekering, belasting op huishoudelijk afval en condo-lasten

Deze zijn nu de verantwoordelijkheid van de eigenaar.

• Betaling van vooruitbetaalde huur:

Verhuurders mogen niet meer eisen dan een maand huur vooruit te betalen.

• Contracten van één jaar:

Contracten met een looptijd van één jaar zijn niet langer geldig.

• Afschaffing van de ITP:

De belasting op eigendomsoverdrachten (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) is afgeschaft.

Gevolgen voor eigenaren onder de nieuwe regelgeving

De nieuwe wetgeving heeft aanzienlijke gevolgen voor verhuurders:

• Huurverhoging bij renovaties: De eigenaar mag de huurprijs verhogen met maximaal 20% bij grote renovaties, tenzij anders vermeld in het contract.
• Makelaarskosten: De eigenaar is nu verantwoordelijk voor het betalen van de makelaarskosten, een verplichting die eerder vaak bij de huurder lag.
• Terugvordering van het goed: De eigenaar kan het gehuurde goed terugvorderen voor persoonlijk gebruik onder de noodzakelijkheidsclausule.
• Onderhoudsverplichtingen: De eigenaar is verantwoordelijk voor alle noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden.
• Compensatie bij vroegtijdig vertrek: De eigenaar heeft recht op financiële compensatie indien de huurder voortijdig vertrekt zonder geldige reden.
• Aanbetaling: De borg moet worden gestort bij een daarvoor bestemde instelling.
• Herstel van de woning: De woning moet bij vertrek van de huurder worden hersteld door de eigenaar.

De Nieuwe ‘Ley de Vivienda’ (Woningwet)

In mei 2023 heeft de Spaanse regering de nieuwe woningwet geïntroduceerd, gericht op verdere bescherming van huurders en het aanpakken van problemen in de woningmarkt.

De wet, die voor veel discussie heeft gezorgd, bevat belangrijke maatregelen zoals:

• Huurprijsstijgingen:

Huurprijsverhogingen worden beperkt tot 2% in 2023, 3% in 2024, en vanaf 2025 zal een index worden opgesteld om de limieten te bepalen.

• Huurbeheer:

In gebieden met een gespannen woningmarkt mogen huurprijzen niet worden verhoogd. Dit geldt zowel voor nieuwe als bestaande huurcontracten.

• Fiscale stimuleringsmaatregelen en boetes:

Er zijn fiscale prikkels voor eigenaren en boetes voor onbewoonde woningen, en een minimum van 30% sociale huurwoningen is vastgesteld.

Nieuwe regels voor toeristische verhuur in de Comunidad Valenciana

In augustus 2024 zijn er nieuwe regels ingevoerd voor toeristische verhuur in de Comunidad Valenciana om de kwaliteit en veiligheid te verbeteren.

De belangrijkste veranderingen zijn:

• Verbod op sleutelkastjes:

Het gebruik van sleutelkastjes bij de ingang van verhuurobjecten is niet langer toegestaan.

• Verplichte receptiedienst:

Verhuurders moeten een receptiedienst aanbieden voor het persoonlijk ontvangen van gasten.

• Licentievereisten:

Verhuurlicenties moeten om de vijf jaar worden vernieuwd om te voldoen aan de nieuwste normen.

• Niet-overdraagbare vergunningen:

Verhuurlicenties zijn niet overdraagbaar bij de verkoop van een woning.

• Strengere sancties en geavanceerde inspecties:

Boetes voor overtredingen kunnen oplopen tot €600.000, en er worden meer inspecties uitgevoerd, ondersteund door kunstmatige intelligentie (AI).

Vanaf nu wordt het nog belangrijker om alles op bestelling te hebben voor je huurcontracten!

• Voortaan moet de kadastrale referentie van de woning specifiek worden vermeld in elk huurcontract.

Eigenaren hebben de tijd tot 31 december 2024 om deze referentie door te geven aan het register, anders riskeren ze hun verhuurlicentie te verliezen.

En maak je geen zorgen als het om een ​​nieuwbouwwoning gaat zonder kadastrale referentie – je kunt de 'código registral único' gebruiken.

Zorg ervoor dat je op tijd bent en behoud je verhuurlicentie zonder gedoe

Er is goed nieuws voor verhuurders in de Comunidad Valenciana!

Overgangsregelingen voor bestaande verhuurlicenties in de Comunidad Valenciana waarmee je tijd krijgt om aan de nieuwe regels te voldoen

In de Comunidad Valenciana zijn nieuwe overgangsregelingen gevolgd om verhuurders te helpen zich aan te passen aan de veranderende regelgeving.

Deze maatregelen zijn ontworpen om de kwaliteit en veiligheid van recreatieve accommodaties te realiseren, terwijl ze de verhuurders de tijd geven om te voldoen aan de nieuwe vereisten.

De overgangsregelingen zijn specifiek gericht op verschillende categorieën van bestaande verhuurlicenties, afhankelijk van het moment waarop de licentie werd verkregen.

1. Voor woningen met een verhuurlicentie vóór 1 juli 2018: - Deze woningen behouden hun inschrijving onder de oorspronkelijke voorwaarden. Dit betekent dat eigenaren geen directe wijzigingen hoeven door te voeren en kunnen blijven opereren zoals ze dat deed voordat de nieuwe regelgeving werd aangenomen

• 2.Voor woningen die hun verhuurlicentie hebben verkregen tussen 7 juli 2018 en de inwerkingtreding van het nieuwe decreet:
• -Inschrijving en voorwaarden: Deze woningen behouden hun inschrijving, maar er zijn belangrijke aanvullende eisen die verhuurders moeten naleven.
• Binnen een periode van vijf jaar moeten deze woningen volledig voldoen aan de nieuwe kwaliteitseisen die in het decreet zijn vastgelegd. Dit kan bijvoorbeeld betrekking hebben op de veiligheid, toegankelijkheid, of energie-efficiëntie, afhankelijk van de specifieke richtlijnen van de nieuwe wetgeving.

• Voor nieuwe woningen die na de inwerkingtreding van het decreet een verhuurlicentie verkrijgen, gelden direct de nieuwe regels.

Eigenaren van deze woningen moeten ervoor zorgen dat ze elke vijf jaar zowel hun conformiteitsverklaring als het stedenbouwkundig rapport vernieuwen.

Bovendien is het verplicht om regelmatig een bijgewerkt certificaat van hun Vereniging van Eigenaren te overleggen.

Deze regelingen zijn erop gericht om ervoor te zorgen dat alle aspecten van de woning voortdurend voldoen aan de meest actuele eisen en standaarden.   

Deze overgangsregelingen maken deel uit van een breder plan om het toerisme in de Comunidad Valenciana duurzamer en veiliger te maken.

Conclusie

Verhuurders krijgen het dringende advies om zich goed op de hoogte te stellen van deze nieuwe regels, zodat eventuele boetes of andere sancties kunnen vermeden worden.

Deze nieuwe wetgeving benadrukt de noodzaak voor vastgoedinvesteerders en verhuurders in Spanje om zich goed te informeren en hun strategieën aan te passen aan de veranderende wettelijke eisen.

Door deze regels goed te begrijpen en toe te passen, kunnen investeerders niet alleen problemen voorkomen, maar ook profiteren van de kansen die de Spaanse vastgoedmarkt blijft bieden.