Eén huis, honderd makelaars: zo werkt nieuwbouw in Spanje

Wie voor het eerst op zoek gaat naar een woning in Spanje, merkt het al snel: het lijkt alsof elk makelaarskantoor hetzelfde project verkoopt.

Overal duiken dezelfde foto’s en prijzen op, of toch niet helemaal dezelfde?

Welkom op de Spaanse nieuwbouwmarkt, waar openheid en verwarring soms hand in hand gaan. Hoe komt het dat één woning door tientallen makelaars wordt aangeboden?

En belangrijker nog: hoe weet je bij wie je écht goed zit?

In deze blog leggen we het hele systeem stap voor stap uit, zodat jij precies begrijpt hoe de Spaanse makelaarswereld werkt en waarom één betrouwbare partner zoals Casas Kimpencio het verschil maakt

Eén huis, honderd makelaars: welkom op de Spaanse vastgoedmarkt

Er is iets fascinerends aan de Spaanse vastgoedwereld.
Wie op zoek gaat naar een nieuwbouwwoning aan de Costa Blanca, Costa Calida en Almeria merkt het al snel: één en hetzelfde project verschijnt op tientallen websites. Soms met verschillende foto’s, soms met een andere beschrijving, en vaak zelfs met een andere prijs.

Je denkt: hoe kan dat?
Het lijkt alsof elk makelaarskantoor in Spanje dat ene project mag verkopen.
En eigenlijk… is dat ook zo.

Een open markt zonder exclusiviteit

In tegenstelling tot België of Nederland werkt Spanje met een open makelaarsysteem. Dat betekent dat geen enkele makelaar exclusieve rechten heeft op een project.

Elke erkende makelaar mag in principe alle nieuwbouwprojecten verkopen die op de markt beschikbaar zijn, zolang hij samenwerkt met de promotor en beschikt over de juiste informatie.

Het gevolg is dat dezelfde woning of hetzelfde project op verschillende websites verschijnt, soms met andere foto’s, omschrijvingen of prijzen.

Voor kopers lijkt dat in het begin een voordeel: meer keuze, meer kansen om je droomwoning te vinden. Maar in de praktijk zorgt het vaak voor verwarring en twijfel.

Want stel dat je een appartement in Torrevieja vindt dat precies is wat je zoekt. Je ziet het op drie websites: bij de ene voor € 249.000, bij de andere voor € 245.000 en bij een derde zelfs voor € 259.000. Je vraagt je af: wat is nu de echte prijs? Wie zegt de waarheid? En bij wie moet ik terecht?

Waarom verschillen de prijzen dan?

Bij nieuwbouw is er in principe altijd één vaste prijs, bepaald door de promotor. Toch duiken online soms kleine verschillen op.

Dat komt omdat niet elk kantoor zijn gegevens even zorgvuldig bijwerkt.

Sommige makelaars laten oude acties of tijdelijke kortingen staan, anderen vermelden prijzen zonder btw of bijkomende kosten, en soms ontstaan fouten wanneer buitenlandse partners met verouderde informatie werken.

Zo lijken er plots verschillende versies van hetzelfde appartement te bestaan en dat maakt het moeilijk om te weten wat klopt.

Daarom zeggen wij bij Casas Kimpencio altijd: de makelaar met de hoogste prijs bij nieuwbouw heeft meestal... de juiste prijs.

De promotor bepaalt de verkoopprijs en die mag niet verschillen van kantoor tot kantoor.

Veel mensen laten zich online verleiden door lagere prijzen die ze op het internet tegenkomen. Maar wat vaak niet vermeld wordt, is dat die bedragen zonder btw, notariskosten of bijkomende opties zijn of dat de prijzen simpelweg niet meer up-to-date zijn. Wanneer het moment van aankoop nadert, blijkt dat je toch dezelfde prijs betaalt als bij de makelaar die de correcte prijs vermeldt. Bij Casas Kimpencio tonen we altijd de officiële prijzen rechtstreeks van de promotor, volledig transparant en zonder verrassingen achteraf. Zo weet je meteen waar je aan toe bent eerlijk, duidelijk en met de garantie dat je niets mist. Want betrouwbaarheid en transparantie vormen de basis van ons werk Een lagere prijs is vaak gewoon verouderd of onvolledig weergegeven.

Wie betaalt de makelaar bij nieuwbouw?

Een van de grote verschillen met België of Nederland is dat de koper in Spanje niets extra betaalt voor de makelaarsdienst.

De promotor vergoedt zelf de makelaar die de klant begeleidt. Of je dus via een Spaans, Belgisch of Nederlands kantoor koopt: de prijs blijft exact hetzelfde.

Wat wél verschilt, is de kwaliteit van de begeleiding. De uitleg, de transparantie, de opvolging in je eigen taal…

Dat is precies waar Casas Kimpencio het verschil maakt: persoonlijke service, eerlijke informatie en begeleiding tot na de sleuteloverdracht.

Wanneer zit je vast aan een makelaar?

Dit is iets wat veel kopers niet weten.

Wanneer je een nieuwbouwproject bezoekt met een makelaar, zal die meestal bij aankomst vragen om je naam en e-mailadres te noteren.

Dat lijkt een formaliteit, maar in werkelijkheid registreert de promotor jou als klant van die makelaar.

Vanaf dat moment geldt er een beschermingsperiode van zes maanden. Koop je binnen die periode een woning in datzelfde project, dan gaat de verkoop via die eerste makelaar, ook al heb je later met iemand anders contact gehad waar het beter meeklikt en eigenlijkliever wil mee samenwerken.

Daarom is het zo belangrijk om eerst te kiezen met wie je op pad wil.

Neem de tijd om te voelen of er vertrouwen is, of de communicatie prettig loopt, en ga daarna pas samen projecten bezoeken.

Waarom vraagt een makelaar die handtekening?

Elke promotor wil weten via wie een klant binnenkomt.
Dat is nodig om duidelijk te houden wie jou begeleidt, en om te vermijden dat verschillende makelaars voor hetzelfde dossier aanspraak maken.

Het is dus geen contract dat je ergens aan bindt, maar een administratieve registratie zodat er geen discussies ontstaan bij een verkoop.

Wat als het niet klikt met je makelaar?

Soms voelt het gewoon niet goed. Misschien mis je vertrouwen, misschien krijg je niet de uitleg die je verwachtte.

Dat kan gebeuren, en daarom is het verstandig om pas afspraken te maken als je zeker bent van je keuze.

Want zodra je een project bezocht hebt met een makelaar, blijft die koppeling aan dat kantoor geldig voor dat specifieke project.
Een andere makelaar mag je dan datzelfde project niet opnieuw tonen.

Kortom: kies bewust, met je gevoel.
Een huis koop je niet met haast, maar met hart en vertrouwen.

Let op met promotoren

Belangrijke mededeling over samenwerking met promotoren We willen graag even iets verduidelijken, omdat dit soms onbedoeld misloopt bij klanten.

Nog iets dat veel mensen over het hoofd zien. Stel: je hebt morgen een afspraak met je makelaar om een nieuwbouwproject te bekijken,
maar vandaag wandel je toevallig langs datzelfde project  of ben je te nieuwsgierig en besluit je even binnen te springen.

Je vult daar je naam in (want de promotor zal je dat vragen), krijgt een brochure mee, en denkt dat het onschuldig is.

Maar op dat moment registreert de promotor jou als directe klant, en wordt je daar officieel geregistreerd op jouw naam.

Gevolg: jouw makelaar mag je officieel niet meer vertegenwoordigen in dat project.
Niet omdat iemand dat wil, maar omdat de promotor jou nu rechtstreeks heeft genoteerd en aan zichzelf heeft gekoppeld, en qua begeleiding sta je er alleen voor.

Vanaf dat moment mag jouw makelaar je niet meer vertegenwoordigen binnen dat specifieke project. Niet omdat iemand dat wil, maar simpelweg omdat de promotor jou dan als rechtstreeks contact noteert. Dat betekent dat je de begeleiding van je makelaar verliest en er vanaf dan alleen voor staat. Daarom is het belangrijk om nooit rechtstreeks een promotor te benaderen als je al samenwerkt met een makelaar zoals Casas Kimpencio. Een korte vermelding van je naam kan namelijk het verschil maken.

Ga dus nooit alleen bij een promotor binnen als je al met een makelaar samenwerkt. Een kleine mededeling van je naam kan namelijk het verschil maken.

• Belangrijk om te weten:

• De prijs blijft altijd dezelfde, of je nu via een makelaar of rechtstreeks bij de promotor koopt. Je krijgt geen extra korting als je het zonder makelaar doet.

• Makelaars ontvangen hun commissie rechtstreeks van de promotor, omdat wij als erkend makelaarskantoor klanten uit België en Nederland begeleiden en na veel voorbereiding naar de juiste projecten in Spanje brengen. Sommige makelaars kunnen uit eigen initiatief een extra meubelcheque of cadeau aanbieden en dat komt uit hun eigen commissie, niet van de promotor.

• De promotoren werken graag met erkende makelaars, omdat ze weten dat wij de juiste klanten aanbrengen en het volledige traject professioneel opvolgen.

• Bovendien is er een gedragscode (API in Spanje / BIV in België) die de samenwerking tussen makelaar en promotor regelt en bescherming biedt voor de klant.

• Bij Casas Kimpencio hebben we nauwe, betrouwbare relaties opgebouwd met onze bouwheren en promotoren. Die onderlinge samenwerking zorgt ervoor dat alles vlot, correct en met persoonlijk vertrouwen verloopt, precies zoals jij het verdient.

Hoe werken makelaars onderling?

De Spaanse nieuwbouwmarkt is groot, maar sterk netwerkgericht. Veel kantoren werken via gezamenlijke platforms waarin alle betrouwbare promotoren hun projecten plaatsen.

Dat betekent dat één makelaar je het hele aanbod kan tonen, ook projecten die bij andere kantoren op de website staan.

Zo hoef jij niet twintig sites af te speuren. Je kiest gewoon één makelaar die je vertrouwt en die opent voor jou de hele markt.

Bij Casas Kimpencio is dat precies hoe we werken: één aanspreekpunt, maar wél toegang tot alle kwaliteitsvolle projecten van erkende promotoren.

Hoe kies je de juiste makelaar?

Een paar dingen om op te letten:

• Werk enkel met erkende kantoren die in Spanje geregistreerd zijn.
• Vraag of je makelaar rechtstreeks met de promotor samenwerkt (zonder tussenpersonen).
• Kies iemand die in je taal spreekt, maar ook de Spaanse markt echt kent.
• Wees voorzichtig met kortingen of prijsverschillen online.
• Kijk vooral naar vertrouwen, communicatie en betrokkenheid.

Een goede makelaar is geen verkoper, maar een gids die het pad voor je effent en de woning vor je zoekt alsof hij dat voorzichzelf zou doen.

Feit of fabel: nieuwbouw in Spanje

Over de Spaanse nieuwbouwmarkt doen veel verhalen de ronde.
Sommige kloppen, andere niet helemaal. Tijd om ze even te doorprikken.

1: Elke makelaar hanteert zijn eigen prijs.

Fabel.
De prijs is altijd bepaald door de promotor en dus overal hetzelfde.
Verschillen online zijn meestal te wijten aan verouderde informatie.

2: De koper betaalt de makelaar.

Fabel.

De promotor betaalt de makelaar rechtstreeks. De prijs van de woning verandert niet, ongeacht via wie je koopt.

3: Als ik mijn naam noteer bij een nieuwbouproject samen met een makelaar, zit ik eraan vast.

Feit.
Zodra je geregistreerd bent bij een promotor,(gedragscode (API in Spanje / BIV in België) die de samenwerking tussen makelaar en promotor regelt en bescherming biedt voor de klant. blijft die koppeling zes maanden geldig voor dat project.)

4: Ik kan beter rechtstreeks bij de promotor kopen.

Fabel.
De prijs is identiek,
maar zonder makelaar mis je begeleiding, vertaling en persoonlijke opvolging.

5: Eén makelaar kan mij het volledige nieuwbouwaanbod tonen.

Feit.

Dankzij gedeelde databases heeft een goed kantoor toegang tot de meeste projecten in de regio.

Veel mensen denken dat ze bij verschillende makelaars moeten langsgaan om alle projecten te zien. Maar dat is niet nodig en vaak zelfs verwarrend.

De waarheid: Een erkende makelaar heeft via gedeelde databases en samenwerkingen met promotoren toegang tot vrijwel het volledige nieuwbouwaanbod in de regio.

Het enige verschil dat je kunt ervaren, is dat sommige makelaars zich beperken tot een bepaalde streek waar ze zich comfortabel voelen.

Daarom is het belangrijk om te kiezen voor een makelaar die de volledige Costa Blanca (en Costa Cálida) beheerst. Zo loop je niets mis, krijg je een objectief overzicht van wat er beschikbaar is, en word je begeleid door iemand die het volledige marktbeeld kent, van de noordelijke kust tot aan de zuidelijke golfresorts.

Bij Casas Kimpencio werken we rechtstreeks samen met tientallen bouwheren en promotoren, zodat jij met één contactpersoon toegang krijgt tot alle relevante nieuwbouwprojecten.

Eenvoudig, transparant, eerlijk en volledig op maat van jouw wensen.

6: Een klik met je makelaar is even belangrijk als de woning zelf.

Feit.

Een woning koop je niet alleen met je hoofd, maar ook met je hart. Daarom is een goede klik met je makelaar minstens even belangrijk als de locatie of het ontwerp van het huis.

Het gaat om vertrouwen, openheid en een goed gevoel. Je wilt iemand naast je die luistert, begrijpt wat je zoekt en je eerlijk adviseert en ook als dat betekent dat je beter nog even wacht of iets anders bekijkt. Bij Casas Kimpencio geloven we dat warmte en persoonlijke betrokkenheid het verschil maken. We nemen de tijd om je écht te leren kennen, zodat we samen die ene plek vinden waar je je thuis voelt onder de Spaanse zon.Een woning koop je niet alleen met je hoofd, maar ook met je hart. Vertrouwen en warmte maken het verschil.

Waarom werken met Casas Kimpencio

Bij Casas Kimpencio geloven we dat een woning kopen in Spanje veel meer is dan een zakelijke beslissing. Het is een stap richting een nieuw leven.

We kennen de Spaanse vastgoedmarkt tot in detail: de regels, de valkuilen, de verschillen met België en Nederland.

Maar belangrijker nog: we begrijpen de mensen achter die zoektocht. De vragen, de twijfel, de droom van een plek waar je tot rust komt.

Daarom doen wij het anders.

We nemen de tijd om te luisteren, om uit te leggen en om te begeleiden: van de eerste kennismaking tot ver na de sleuteloverdracht.

Geen snelle verkoop, maar een persoonlijke aanpak met aandacht voor elk detail.

Wij tonen je niet zomaar woningen, wij helpen je begrijpen wat bij je past: de juiste locatie, de juiste oriëntatie, de juiste levensstijl.

Want een huis is pas een thuis als alles klopt: het gevoel, de omgeving en het vertrouwen onderweg.

Met onze lokale kennis, ons netwerk van betrouwbare promotoren en onze ervaring in de Spaanse nieuwbouwmarkt, maken we het proces helder, veilig en aangenaam.

Zo kan jij vol vertrouwen je droom waarmaken, zonder stress of verrassingen.

Neem gerust contact met ons op.

Samen vinden we niet alleen een woning, maar een plek waar jij écht thuiskomt onder de Spaanse zon.