Toeristisch verhuur in Spanje en rechten buren
Airbnb discussies tussen buren in Spanje nemen toe
Toeristische verhuur in Spanje wordt steeds strenger gereguleerd. Maar wat gebeurt er wanneer jij een woning wilt verhuren via Airbnb of Booking en je buur daar niet mee akkoord gaat?
Zelfs bij een kleine residentie of twee halfvrijstaande woningen kan dat voor onverwachte juridische problemen zorgen. Sinds 2025 spelen de VvE-regels, toestemming van de gemeenschap en lokale verhuurvoorwaarden een nog belangrijkere rol. Wie een woning in Spanje koopt met verhuurplannen, doet er daarom goed aan om vóór de aankoop te controleren wat werkelijk toegestaan is.
Bij Casas Kimpencio kijken we niet alleen naar het mogelijke rendement, maar vooral naar juridische zekerheid en een investering die ook op lange termijn bij jouw plannen past.
Toeristische verhuur in Spanje: wat als je buur niet akkoord gaat?
Ook bij twee woningen kunnen problemen ontstaan.
Veel mensen denken dat regels rond toeristische verhuur alleen belangrijk zijn bij grote appartementsgebouwen of resorts.
Maar wat als je een halfvrijstaande woning koopt met slechts één buur? Jij zoekt rust en privacy, terwijl de woning naast je voortdurend via Airbnb of Booking wordt verhuurd.
Of omgekeerd: jij koopt juist met de bedoeling om tijdens je afwezigheid toeristisch te verhuren, maar je buur is daar absoluut tegen.
Wie beslist dan wat er mag?
Die vraag is vandaag belangrijker dan ooit voor wie vastgoed in Spanje koopt.
Sinds 2025 zijn de regels strenger
Sinds 3 april 2025 geldt in Spanje een belangrijke nieuwe regel voor woningen die onder de Ley de Propiedad Horizontal vallen. Wie een nieuwe toeristische verhuuractiviteit wil starten, moet in principe vooraf uitdrukkelijke toestemming krijgen van de gemeenschap van eigenaars. Daarvoor is een meerderheid nodig van drie vijfde van alle eigenaars, die tegelijkertijd drie vijfde van de participatiequota vertegenwoordigen.
De gemeenschap kan met diezelfde meerderheid toeristische verhuur ook beperken, aan voorwaarden onderwerpen of verbieden. Voor eigenaars die vóór 3 april 2025 al legaal toeristisch verhuurden, bestaan overgangsregels.
Maar wat als er maar twee eigenaars zijn?
Hier wordt het interessant. Stel dat een residentie of halfvrijstaand project uit slechts twee woningen bestaat en beide eigenaars ieder 50% vertegenwoordigen. De ene eigenaar wil toeristische verhuur. De andere niet. Dan kan een klassieke stemming volledig vastlopen.
Bij bepaalde blokkeringen binnen een gemeenschap van eigenaars voorziet de Spaanse Wet op de Horizontale Eigendom in mogelijkheden om het geschil uiteindelijk aan een rechter voor te leggen. Dit is dus geen detail.
Wie een woning koopt met de bedoeling toeristisch te verhuren, moet vóór de aankoop weten onder welk juridisch regime de woning valt en welke toestemming nodig is.
Wat als er helemaal geen VvE bestaat?
Niet iedere geschakelde of halfvrijstaande woning maakt automatisch deel uit van een klassieke gemeenschap van eigenaars. Soms gaat het om juridisch onafhankelijke woningen of kavels.
Dan moet eerst worden onderzocht welke eigendomsstructuur precies van toepassing is. De regels van een gemeenschap van eigenaars kunnen niet zomaar één op één worden toegepast op iedere woning met een buur. Dat betekent echter niet dat een eigenaar onbeperkt overlast mag veroorzaken.
Structureel nachtlawaai, schade, veiligheidsproblemen of ernstige verstoring van het normale gebruik van een naburige woning kunnen aanleiding geven tot klachten of juridische stappen. Daarom moet iedere situatie afzonderlijk juridisch worden bekeken.
Een verhuurlicentie alleen is niet altijd voldoende
Dit is misschien wel één van de belangrijkste misverstanden bij buitenlandse kopers. “De woning heeft of krijgt een toeristische vergunning, dus ik kan verhuren.” Zo eenvoudig is het vandaag niet meer.
Afhankelijk van de woning en regio moet onder andere worden gecontroleerd:
• of toeristische verhuur volgens de regionale en gemeentelijke regels is toegestaan
• of de woning onder een gemeenschap van eigenaars valt
• wat er in de statuten staat
• of toestemming van de gemeenschap noodzakelijk is
• of bestaande rechten of overgangsregels van toepassing zijn
• welke registraties en vergunningen vereist zijn
Sinds 3 april 2025 is voorafgaande toestemming van de gemeenschap bij nieuwe toeristische verhuur onder de LPH bovendien een cruciaal onderdeel geworden.
Waarom dit vóór de aankoop gecontroleerd moet worden
Stel dat je een appartement van €300.000 koopt en in je berekening rekening houdt met enkele maanden vakantieverhuur per jaar. Pas na de aankoop ontdek je dat de gemeenschap geen toestemming geeft.
Dan verandert je financiële plaatje onmiddellijk. Daarom vinden wij bij Casas Kimpencio dat vragen over toeristische verhuur vóór een reservering of aankoop besproken moeten worden en niet wanneer de akte al getekend is.
Wie voor verhuur koopt, moet niet alleen vragen: “Wat kan deze woning opbrengen?”
Maar eerst: “Mag ik deze woning juridisch gezien verhuren zoals ik van plan ben?”
Dat is een veel belangrijkere vraag.
Toeristische verhuur in Spanje kan nog steeds
De strengere regelgeving betekent zeker niet dat vakantieverhuur in Spanje onmogelijk wordt. Wel verdwijnt steeds meer het oude idee van: “Ik koop een woning en zet ze daarna gewoon op Airbnb.”
De markt wordt professioneler en er zijn meer controles en voorwaarden. Dat vinden wij uiteindelijk ook positief.
Duidelijke regels beschermen niet alleen vaste bewoners en buren, maar ook kopers die bewust een woning aanschaffen met het doel deze legaal te verhuren.
Onze visie bij Casas Kimpencio
Een mooie woning, zwembad en goede ligging blijven belangrijk. Maar wanneer je koopt met verhuurplannen, moeten we verder kijken.
Daarom bekijken we samen met onze klanten ook de verhuurmogelijkheden, de regels van de gemeenschap, gemeentelijke en regionale voorwaarden en mogelijke juridische beperkingen. Waar nodig laten we de juridische situatie controleren door gespecialiseerde partners.
Want een aantrekkelijk theoretisch verhuurrendement heeft weinig betekenis wanneer de geplande verhuur uiteindelijk niet is toegestaan.
Overweeg je een woning in Spanje te kopen die je geheel of gedeeltelijk toeristisch wilt verhuren?Vertel ons dat dan vanaf het begin. Zo kunnen we gericht zoeken naar woningen en projecten die passen bij jouw plannen en kunnen de juridische voorwaarden worden gecontroleerd vóór je een definitieve beslissing neemt.
Bij Casas Kimpencio helpen we je graag persoonlijk om niet alleen een mooie woning te vinden, maar vooral een woning die past bij wat jij ermee wilt doen.
Nog geen reacties, wees de eerste
We horen graag jouw mening!
Geef een reactie
Meer info?
Woningen in de omgeving bekijken?
Project: Luxe nieuwbouw appartementen Santa Pola, Alicante
Stad: Santa Pola
2 2 107 m² 40 m²
Project: Nieuwbouw villas aan golf in de omgeving Alicante
Stad: Orihuela-Alicante
3 3 152 m² 30 m²
Project: Nieuwbouw villa´s nabij Alicante La Romana
Stad: La Romana
3 2 163 m² 27 m²
Project: Serena View I -Appartementen in la serena golf
Stad: Los Alcazares
3 3 110 m² 181 m²
Project: Nature San Miguel de Salinas
Stad: Wonen in San Miguel: rust en zon aan zee
3 2 80 m² 115 m²
Project: Eden Beach Fase 3 La Mata
Stad: La Mata-Torrevieja
Project: Appartementen en penthouses nabij Aguilón Golf
Stad: Mar de Pulpi- Costa Almeria
3 2 97 m² 98 m²
Project: Nieuwbouw Isla Bela Nueva Andalucia Marbella
Stad: Marbella
2 2 158 m² 105 m²
Project: ALBATROS XIV - Nueva Andalucia
Stad: Marbella
4 2 121 m² 17 m²
Project: Nieuwbouw woningen - Nueva Andalucia
Stad: Marbella
3 2 103 m² 13 m²
Lees meer over het leven in Spanje!
Ontdek hoe je jouw vakantiehuis in Spanje legaal kunt verhuren. Deze gids biedt tips, een stappenplan, en antwoorden op veelgestelde vragen over het verkrijgen van een verhuurlicentie.
Martine
Een woning kopen in Spanje waar je niet alleen van kunt genieten, maar die ook nog eens direct inkomsten genereert? Dat klinkt als een droom. Maar het kan écht!
Aan de groene fairways van La Serena Golf in Los Alcázares liggen de Serena Breeze Villas - negen vrijstaande villa’s die al bij oplevering
...Martine
Ontdek waarom een Nederlandstalige advocaat in Spanje niet zomaar handig is, maar essentieel voor jouw gemoedsrust en zekerheid onder de zon.
Martine
Spanje: 
