Woning verkopen in Spanje? Vergeet de Plusvalía niet!

Ontdek wat de Spaanse Plusvalía precies is, hoe gemeenten ze berekenen en wanneer je vrijgesteld bent. Deze gids legt stap voor stap uit wie betaalt, hoe je het bedrag kunt verlagen of terugvorderen en waarom een goede voorbereiding je heel wat kan besparen bij de verkoop van je woning in Spanje.

Je woning verkopen in Spanje: wat je echt moet weten over de Plusvalía

Er komt een moment waarop je beslist om je Spaanse woning te verkopen. Misschien wil je een volgende stap zetten, misschien heb je gewoon zin in iets nieuws. En dan duikt plots dat woord op in de papieren van de notaris of gestor: Plusvalía.Een belasting die vaak vragen oproept, maar essentieel is om te begrijpen als je jouw eigendom in Spanje verkoopt.

Wat is de Plusvalía precies? 

De Plusvalía Municipal is een gemeentelijke meerwaardebelasting die je betaalt bij de overdracht van een onroerend goed in Spanje. Ze wordt geheven door de gemeente (Ayuntamiento) waar het pand zich bevindt, en is bedoeld om de waardestijging van de grond te belasten tussen het moment van aankoop en verkoop. Let wel: het gaat niet om de nationale meerwaardebelasting die gebaseerd is op de werkelijke winst. De Plusvalía kijkt enkel naar de theoretische stijging van de kadastrale waarde van de grond zelfs als je woning in werkelijkheid niet meer waard is geworden.

Hoe berekent de gemeente de Plusvalía? 

De berekening start bij de kadastrale waarde (valor catastral) van de grond op het moment dat je de woning kocht. Die waarde stijgt elk jaar automatisch, want gemeenten passen indexeringen toe. De formule ziet er in theorie zo uit:

Kadastrale grondwaarde × percentage waardestijging × aantal jaren bezit × gemeentelijk tarief

Een voorbeeld maakt het duidelijker: 

Berekening:  €50 000 × 0,03 × 10 × 25 % = €3 750 aan Plusvalía

De percentages en tarieven worden autonoom door elke gemeente bepaald. Daardoor kan de belasting sterk verschillen tussen bijvoorbeeld Torrevieja, Orihuela Costa en Alicante-stad. In werkelijkheid betaal je dus belasting op het verschil tussen de initiële en de actuele kadastrale waarde ongeacht de echte verkoopprijs of marktwaarde. Hoe langer je het vastgoed bezit, hoe groter dat verschil en hoe hoger de belasting.

Wat als je verkoopt met verlies? 

Sinds een belangrijke uitspraak van het Grondwettelijk Hof in 2017 hoef je geen Plusvalía te betalen als je verkoopt met verlies (minwaarde).Dat betekent dat als je woning vandaag minder opbrengt dan de aankoopprijs, je volledig vrijgesteld bent. Sterker nog: als je in het verleden toch Plusvalía hebt betaald terwijl je verlies leed, kun je in bepaalde gevallen zelfs terugbetaling aanvragen bij de gemeente. Je moet dan aantonen dat:

• De verkoopprijs lager ligt dan de aankoopprijs, en

• De aankoop- en verkoopakten correct onderbouwd zijn.

De gemeente heeft dan de plicht om je aanvraag te herzien.

Zijn er vrijstellingen of uitzonderingen? 

Ja, er bestaan verschillende situaties waarin je geen Plusvalía hoeft te betalen:

• Overdracht tussen echtgenoten (bijvoorbeeld bij huwelijk, echtscheiding of overlijden)

• Erfenis van gezinswoning door de partner of kinderen (soms met verminderd tarief)

• Overdracht aan de overheid of gemeente

• Interne herstructurering binnen familiebedrijven

• Onroerend goed in landelijk gebied (geen stedelijke grond)

Let op: deze vrijstellingen worden gemeentelijk geregeld. De exacte toepassing verschilt dus van plaats tot plaats.

Wie betaalt de Plusvalía bij verkoop? 

In principe betaalt de verkoper de Plusvalía. Toch kan in de verkoopakte worden afgesproken dat de koper dit overneemt. Belangrijk om te weten:

• Je hebt 30 dagen na de ondertekening van de akte om de belasting te betalen.

• Als de verkoper dit niet doet, mag de gemeente het bedrag verhalen op de koper.

Daarom is het cruciaal dat je makelaar of advocaat deze afspraken duidelijk vastlegt in de akte.

Hoe weet je hoeveel je precies moet betalen? 

De Plusvalía verschilt gemeente per gemeente. Om het exacte bedrag te kennen, kun je:

1. De valor catastral opvragen bij het gemeentehuis (Ayuntamiento).

2. De simulator op de website van de gemeente gebruiken (veel steden zoals Torrevieja en Orihuela hebben er een).

3. Of via je gestor of advocaat een officiële berekening laten maken.

Elke gemeente heeft haar eigen tarieven en coëfficiënten.

Hoe kun je de Plusvalía verminderen? 

Veel verkopers denken dat de Plusvalía een vast bedrag is waar niets aan te doen valt. Toch bestaan er manieren om de belasting te verlagen of zelfs te voorkomen dat je te veel betaalt. 

Controleer de kadastrale gegevens 

De Plusvalía wordt berekend op basis van de valor catastral van de grond. Als die waarde te hoog is ingeschat, kun je bij het gemeentehuis (Ayuntamiento) een herziening aanvragen.

Bewaar bewijs van renovaties of verbeteringen 

Sommige werken verhogen enkel de gebouwwaarde, niet de grondwaarde. Toon die facturen aan je gestor, want ze kunnen helpen om het belastbare deel te beperken.

Gebruik de voordeligste berekeningsmethode 

Sinds 2022 mag je kiezen tussen de objectieve methode en de reële winstberekening. De gemeente moet automatisch de laagste uitkomst toepassen.

Vraag naar gemeentelijke kortingen 

Bepaalde gemeenten voorzien kortingen voor residenten, gepensioneerden of bij langdurig eigendom. Informeer hiernaar vóór de akte. Het kan honderden euro’s schelen.

Betaal op tijd 

Wie binnen 30 dagen betaalt, vermijdt niet alleen boetes, maar krijgt in sommige gemeenten zelfs een kleine korting voor snelle betaling (bonificación por pronto pago).

Hoe kun je de Plusvalía terugvorderen? 

Heb je in het verleden Plusvalía betaald terwijl je eigenlijk verkocht met verlies? Dan heb je sinds de uitspraak van het Grondwettelijk Hof van 2017 het recht om dat bedrag terug te vragen. Stappenplan voor terugvordering: 

Verzamel de documenten 

• Aankoopakte met aankoopprijs

• Verkoopakte met verkoopprijs

• Bewijs van betaling van de Plusvalí

Toon het verlies aan 

De verkoopprijs moet lager zijn dan de aankoopprijs. Voeg eventueel extra bewijzen toe, zoals renovatiekosten of marktwaarderapporten.

Dien een verzoek tot herziening in bij het gemeentehuis 

Dat heet een reclamación de ingresos indebidos. Je hebt hiervoor vier jaar de tijd na betaling van de Plusvalía.

Laat je begeleiden

Die kan het dossier digitaal indienen via het gemeentelijke platform. De meeste gemeenten antwoorden binnen drie tot zes maanden.

Bij Casas Kimpencio begeleiden we regelmatig klanten bij dit proces vaak met succes. De meeste terugvorderingen bedragen tussen de €800 en €2 000, afhankelijk van de situatie.

De digitale manier van aangifte doen

Vroeger moest je persoonlijk naar het gemeentehuis om de Plusvalía te betalen. Vandaag kan dat in veel gemeenten gelukkig online.

Via de Sede Electrónica (het digitale loket van de gemeente) kun je: 

• De berekening simuleren

• De aangifte indienen

• En de betaling uitvoeren via creditcard of overschrijving

Om in te loggen heb je één van deze nodig:

• Een DNI electrónico (digitale identiteitskaart voor Spanjaarden)

• Of een Cl@ve-systeem (voor buitenlanders met NIE en digitaal certificaat)

Na betaling ontvang je een digitaal bewijsdocument (justificante de pago) dat juridisch geldig is.Voor wie liever niet zelf inlogt: Een gestor of advocaat kan dit volledig namens jou doen, met volmacht (autorización).

Wat als je niet betaalt? 

Dan kan de gemeente:

• Boetes opleggen (tussen 5 % en 20 %)

• Rente aanrekenen

• En zelfs juridische stappen ondernemen

Daarom is het aan te raden om de Plusvalía onmiddellijk bij de verkoopakte af te handelen.

Wist je datjes

• De Plusvalía al sinds 1988 bestaat, maar pas in 2022 hervormd werd zodat je nooit meer te veel betaalt?
• De kadastrale waarde vaak maar de helft van de echte marktwaarde is, maar toch de basis vormt van de belasting?
• Sommige gemeenten, zoals Orihuela en Guardamar, een korting tot 5 % geven bij snelle betaling?
• Wie zijn woning met verlies verkoopt, sinds 2017 geen Plusvalía meer betaalt en in sommige gevallen het bedrag zelfs kan terugvorderen?
• De Plusvalía verschilt per gemeente, en kuststeden vaak de hoogste tarieven hanteren?
• Je de belasting vandaag in veel gemeenten gewoon online via de Sede Electrónica kunt regelen?

Voel jij het ook? 

Dat kleine gevoel van trots wanneer alles netjes geregeld is. Wanneer je weet dat je niet alleen verkoopt, maar ook slim verkoopt. Dat je begrijpt wat er achter al die Spaanse termen schuilt, en dat jij de touwtjes stevig in handen houdt. Bij Casas Kimpencio draait het niet alleen om huizen, maar om rust ook bij de verkoop. Wij zien elke Plusvalía niet als last, maar als iets dat je met de juiste kennis moeiteloos aankan. Omdat elk detail telt, en jij verdient dat het goed voelt van de eerste handtekening tot de laatste afrekening.