Juridische zekerheid onder de zon

De aankoop van een woning in Spanje verloopt anders dan in België of Nederland. Hier spelen advocaat en notaris elk hun eigen, onmisbare rol. De één waakt over jouw rechten en documenten, de ander over de officiële handtekening. Samen vormen ze jouw juridische zekerheid, zodat jij met vertrouwen kan tekenen onder de Spaanse zon.

De advocaat en de notaris in Spanje: jouw onzichtbare zekerheid bij elke aankoop 

Je hebt het beslist: je koopt een woning in Spanje. Zon, zee, tapas en dan plots dat ene moment waarop alles écht wordt: de handtekening bij de notaris. Maar wie doet eigenlijk wat? En waarom hoor je in Spanje zelden iemand spreken over een derdenrekening of overschrijving? De Spaanse vastgoedwereld is eeuwenoud, gevormd door tradities die vandaag nog altijd voelbaar zijn. En juist daarin schuilt het verschil. 

Hoe het allemaal begon een stukje historiek 

Om te begrijpen waarom de aankoop van een woning in Spanje zo anders verloopt dan bij ons, moet je even terug in de tijd. De Spaanse notaris of notario público bestaat al sinds de 13e eeuw, toen koning Alfons X van Castilië het beroep officieel erkende in zijn beroemde Siete Partidas (1256–1265). Dat was een van de eerste pogingen in Europa om burgerlijke wetten te bundelen, eeuwen vóór de Franse Code Napoléon.In die periode waren notarissen niet enkel juristen, maar vooral bewakers van de publieke waarheid. Hun rol was om vast te leggen wat mensen verklaarden en te bevestigen dat dit eerlijk gebeurde. Ze waren geen adviseurs, maar neutrale getuigen van vertrouwen. Wie iets liet notariëren, gaf het letterlijk de status van waarheid voor de wet.Die traditie leeft tot vandaag voort. In Spanje geldt de handtekening van een notaris nog altijd als bewijs van absolute rechtskracht. Zelfs rechtbanken moeten in principe uitgaan van wat in een notariële akte staat, tenzij het tegendeel bewezen wordt.

De Spaanse notaris door de eeuwen heen

• Middeleeuwen (13e–15e eeuw)
  Notarissen werden benoemd door de kroon en hadden een quasi koninklijk mandaat. Ze werkten in naam van de staat, niet van een cliënt. Daardoor ontwikkelde zich een cultuur van neutraliteit en formaliteit.

• Habsburgse periode (16e–17e eeuw)
  Met de groei van de Spaanse kolonies ontstond een uitgebreid netwerk van notarissen in heel Spanje en Latijns-Amerika. De notaris werd letterlijk de hoeder van papier: elk contract, erfenis of verkoop ging via zijn kantoor.

• 19e eeuw
  Tijdens de hervormingen van de liberale staat (vanaf 1862) kreeg Spanje een nationaal notariaatssysteem. Notarissen werden georganiseerd in Colegios Notariales, en hun akten kregen uniforme juridische waarde in het hele land.

• 20e eeuw
  Terwijl België en Nederland hun notarissen meer lieten optreden als juridische adviseurs met vertrouwensrelatie tot de cliënt, bleef de Spaanse notaris trouw aan zijn rol als publieke functionaris.
  Hij vertegenwoordigt niet de koper of de verkoper, maar de wet.

• 21e eeuw
  Vandaag zijn er in Spanje meer dan 3 000 notarissen, elk met een eigen kantoor (notaría), onder toezicht van het Ministerio de Justicia. Ze zijn nog steeds ambtenaren met vaste tarieven, maar werken onafhankelijk.
  Ze beschikken over een nationale digitale databank (Agencia Notarial de Certificación), waardoor akten tegenwoordig binnen 24 uur online geregistreerd kunnen worden.

De Spaanse advocaat van pleiter tot persoonlijke raadsman 

Terwijl het notariaat zich in Spanje ontwikkelde als een neutraal instituut van publieke waarheid, groeide de advocatuur als de stem van het individu iemand die optreedt voor een partij en niet voor de staat. De oorsprong van de Spaanse advocatuur gaat terug tot de Romeinse rechtstraditie, waarin de advocatus letterlijk degene was die werd geroepen om te helpen. Die traditie bleef stevig verankerd in het Iberische rechtssysteem.

• Middeleeuwen: advocaten stonden vooral koninklijke rechtbanken bij en waren bijna altijd verbonden aan de kerk of universiteit. Ze moesten gezworen verklaren dat ze de waarheid van hun cliënt verdedigden.

• 16e–17e eeuw: tijdens de Habsburgse periode werd het beroep gereguleerd. Alleen juristen met universitaire graad mochten pleiten. Ze werden lid van een Colegio de Abogados, een orde die hun gedrag controleerde.

• 19e eeuw: met de invoering van het Código Civil (1889) kreeg Spanje een uniform burgerlijk recht. Advocaten werden daardoor de sleutelfiguren die wetgeving konden interpreteren voor gewone burgers.

• 20e eeuw: na de Spaanse Burgeroorlog (1936–1939) werd het beroep opnieuw gereguleerd onder het Consejo General de la Abogacía Española. De advocaat werd niet enkel pleiter, maar ook raadgever bij commerciële en vastgoedtransacties.

• 21e eeuw: vandaag telt Spanje meer dan 250 000 actieve advocaten, waarvan duizenden gespecialiseerd zijn in vastgoedrecht en werken met buitenlandse klanten, vooral aan de Costa Blanca, Costa del Sol en Balearen.

Notaris in Spanje: bewaker van de vorm, niet van de inhoud 

De notaris is verplicht aanwezig bij:

• De ondertekening van de koopakte (escritura pública).

• Hypotheekakten en volmachten.

• Overlating van eigendom, erfenissen en schenkingen.

Hij leest de akte voor, controleert de identiteit van alle partijen en noteert de betaling (meestal via bancaire cheque).

Wist-je-datje:
De Spaanse notarissen werken met een nationale database. Elke akte die ze verlijden, wordt digitaal opgeslagen in Madrid. Hierdoor kan men op elk moment nagaan of er nog lopende schulden of hypotheken bestaan op een pand.

Toch gaat die controle niet diep genoeg: ze bevestigt enkel wat officieel geregistreerd is niet wat bouwtechnisch of urbanistisch fout kan zitten.

De rol van de advocaat : jouw persoonlijke waakhond 

De advocaat, of abogado, is degene die jouw belangen verdedigt van bij het eerste compromis tot na de sleuteloverdracht. Een goede advocaat doet minstens deze controles:

Wist-je-datje:
In Spanje kun je een woning legaal kopen die illegaal gebouwd is. Pas bij verkoop of verbouwing komt dat boven water. Daarom is die bouwkundige controle zo cruciaal.

Bancaire cheques: ouderwets maar waterdicht 

Iedereen die voor het eerst een woning in Spanje koopt, kijkt verbaasd op: Een cheque? Echt? Ja in veel notariskantoren is de papieren bankcheque nog steeds de standaard, mét stempel van de bank. Wat voor ons ouderwets lijkt, is in Spanje een bewuste keuze die draait om rechtszekerheid en controle.

Waarom Spanje nog met cheques werkt 

In België en Nederland verloopt de betaling via de derdenrekening van de notaris, maar in Spanje mag dat wettelijk niet. Een notaris is er enkel getuige, geen partij in de transactie, en mag dus geen geld beheren. Daarom gebeurt de betaling rechtstreeks door de koper, op een manier die onmiddellijk bewijs oplevert en dat is precies wat de cheque bancario doet.

Een bancaire cheque (cheque bancario of conformado) is:

• Uitgeschreven door jouw Spaanse bank, volledig gedekt door het saldo op je rekening.

• Gericht aan de verkoper of diens vertegenwoordiger.

• Voorzien van een bankstempel die bevestigt dat het bedrag geblokkeerd is.

• Slechts geldig bij fysieke overhandiging tijdens de ondertekening van de akte.

Zo weet iedereen zeker dat:

• het geld bestaat en geblokkeerd is,

• de verkoper het pas ontvangt bij ondertekening,

• en de betaling valt samen met de overdracht van eigendom.

Wat verandert er in 2025 

Hoewel de cheque bancario nog steeds veruit het meest gebruikt wordt, staan steeds meer notarissen ook bankoverschrijvingen toe, mits ze:

• gelijktijdig plaatsvinden met de ondertekening,

• onmiddellijk verifieerbaar zijn (via bewijs van transfer of realtime bevestiging),

• en vooraf afgestemd zijn met zowel notaris als advocaat.

Vooral bij nieuwbouwprojecten en internationale klanten wordt dat steeds gebruikelijker. Toch blijft de cheque populair omdat hij tastbaar bewijs biedt en vertragingen uitsluit. 

Hoe het verloopt bij de notaris 

De meeste notarissen vragen de koper om één of meerdere cheques klaar te houden:

• één voor de verkoper (het grootste bedrag),

• eventueel één voor de advocaat of makelaar (honorarium of kosten),

• en soms één voor openstaande belastingen of hypotheekaflossingen.

Tijdens de ondertekening:

• De notaris noteert het chequenummer en bank in de akte.

• De verkoper ontvangt de cheque op het moment van tekenen.

• De advocaat maakt kopieën voor het dossier en bevestigt de betaling.

Binnen enkele uren na de ondertekening kan de verkoper de cheque innen de overdracht en betaling vallen letterlijk samen. Bij overschrijvingen is dat moeilijker, omdat het geld vaak pas één of twee dagen later op de rekening verschijnt.

Nederlandstalige advocaat: meer dan enkel vertaler 

Een Nederlandstalige advocaat in Spanje is vaak het verschil tussen een rustige aankoop en slapeloze nachten.
Behalve de taal biedt hij ook:

• Cultureel inzicht: Spaanse procedures verlopen trager en formeler. Een lokale advocaat weet precies bij welke instanties hij moet aankloppen.

• Communicatie met de notaris: Hij vertaalt niet letterlijk, maar interpreteert.

• Fiscale kennis: Veel Nederlandstalige kantoren berekenen ook de jaarlijkse IBI-belasting, inkomstenbelasting niet-residenten en erfbelasting.

Gemiddelde kosten: tussen 0,8 % en 1,5 % van de aankoopprijs, afhankelijk van complexiteit.

Gestor vesus advocaat : het Spaanse duo 

Spanje kent een tussenfiguur die in België nauwelijks bestaat: de gestor administrativo. Hij is de schakel tussen burgers en de overheid, gespecialiseerd in paperassen.

Gestor

• Doet aangiftes, registratie bij gemeente, nutsvoorzieningen.

• Controleert documenten, maar mag niet procederen.

Advocaat

• Heeft universitaire juridische opleiding.

• Mag pleiten, onderhandelen, contracten opstellen.

De beste combinatie? Een advocaat die samenwerkt met een gestor: de één zorgt voor de juridische zekerheid, de ander voor de administratieve afhandeling.

Belangrijke documenten bij aankoop 

Voor wie echt wil weten wat er allemaal aan bod komt: 

Wist-je-datje:
In sommige gemeenten, zoals Torrevieja en Orihuela Costa, wordt de licencia de primera ocupación automatisch vernieuwd na 10 jaar maar enkel als er geen klachten zijn.

Belastingen en bijkomende kosten: de juridische kant

Bij een aankoop betaal je niet enkel de prijs van de woning. Je hebt ook te maken met:

Wist-je-datje:
Sinds 2022 berekent Spanje de plusvalía (gemeentelijke meerwaardebelasting) op basis van de werkelijke winst, niet meer op de kadastrale waarde. Dat is gunstig voor veel verkopers.

Hoe verloopt het koopproces in de praktijk? 

• Reservering (reserva): kleine aanbetaling van ± 3 000 €.

• Voorlopig contract (contrato de arras): meestal 10 % voorschot.

• Juridische controle door advocaat (1-2 weken).

• Opmaak akte door notaris.

• Ondertekening en betaling via cheque.

• Inschrijving in het eigendomsregister (2-4 weken).

• Nazorg: nutscontracten, belastingen, domiciliëring.

Casas Kimpencio-ervaring 

Bij Casas Kimpencio zien we het elke dag: de aankoop van een woning in Spanje is een verhaal van mensen die elkaar vertrouwen. Zo begeleidden we onlangs een klant bij de aankoop van een woning. De advocaat had vooraf alle documenten gecontroleerd en merkte op dat de verkoper nog een oude hypotheek op het eigendomsregister had staan. Samen met de notaris werd beslist om die schuld eerst formeel te schrappen, zodat de akte zonder risico kon worden ondertekend. Op de dag van de ondertekening verliep alles rustig en duidelijk. De notaris legde de akte uit, de advocaat vertaalde en bevestigde elk detail, en de betaling via bancaire cheque werd ter plekke uitgevoerd.
Binnen een half uur was de verkoop rond, met voor iedereen volledige zekerheid.Het is precies dat samenspel de juridische kennis van de advocaat en de formele zorg van de notaris dat maakt dat jij als koper met een gerust hart je sleutels ontvangt. Zo hoort het, en zo doen wij het elke dag.

Voel jij het ook? 

Je merkt het: de Spaanse zon schijnt het mooist als je met zekerheid koopt. Bij Casas Kimpencio werken we enkel met onafhankelijke Nederlandstalige advocaten die de lokale wetgeving tot in detail kennen. Ze controleren, begeleiden en vertalen niet alleen. Ze zorgen dat jij met vertrouwen tekent. Wil jij ook dat jouw Spaanse droom zonder verrassingen werkelijkheid wordt? Neem contact met ons op. Wij begeleiden jou, stap voor stap, tot aan dat magische moment bij de notaris.