Hoe vastgoed kopen in Spanje met vennootschap?

Juliette - 15/09/2024

Je kan met jouw vennootschap vastgoed kopen in Spanje. Je moet wel voldoen aan tal van vereisten én documentatie, zodat alles juridisch in orde kan verlopen. Wij geven je een leidraad naar de belangrijkste stappen!

Hoe kan je een woning kopen in Spanje met jouw vennootschap? Eerst en vooral de belangrijkste vraag; is dit überhaupt mogelijk? Het antwoord is 'ja', je kan met jouw Belgische vennootschap een woning kopen in Spanje. Dit verloopt echter niet zomaar, je moet aan tal van documentatie voldoen om dit te kunnen verwezenlijken. Wij proberen in een notendop de belangrijkste vereisten op te sommen.

Er zijn een aantal verplichte zaken die je moet hebben vooraleer je vastgoed in Spanje kan kopen met jouw vennootschap. Als er onroerend goed verkocht wordt in Spanje, zal dit altijd passeren bij de Spaanse autoriteiten. Om onroerend goed in Spanje aan te kopen heeft iedere persoon, ongeacht of dit een natuurlijk persoon of rechtspersoon ( een vennootschap is een rechtspersoon ) is, een NIE-nummer nodig. Een NIE-nummer is een identificatienummer voor buitenlanders. Dit nummer heb je nodig als buitenlander en indien je via sociale, economische of professionele belangen verwant ben met Spanje. De letterlijke betekenis van het NIE-nummer is numéro de identidad de extranjero. De Spaanse overheid kan via het NIE-nummer een niet-resident identificeren met een woning in Spanje. In deze blog geven we verschillende manieren om een NIE-nummer aan te vragen.

Als vennootschap heb je ook een CIF-nummer nodig. Een CIF-nummer is een Spaans fiscaal nummer voor bedrijven. Via dit nummer identificeert de Spaanse overheid de buitenlandse bedrijven. Om een CIF-nummer aan te vragen heb je en KVK-afschrift nodig. Dit is een afschrift van de Kamer van Koophandel in Nederland én België. Dit afschrift bewijst dat je een bedrijf in Nederland of België vertegenwoordigd, en dat dit daadwerkelijk in België of Nederland is gevestigd.

Je hebt dus beide nummers nodig; het NIE-nummer is verplicht voor de vertegenwoordiger die optreedt voor de vennootschap. Het CIF-nummer is verplicht voor de vennootschap in het algemeen. Beide nummers zijn aan te vragen bij het Spaans consulaat in België en Nederland of bij de 'Direccion General de la Policia'.

De vennootschap dient ook een digitaal certificaat aan te vragen. Het digitaal certificaat is nodig om allerlei formaliteiten online te kunnen verwezenlijken. Je kan dit digitaal certificaat aanvragen online, op de website 'Fabrica Nacional de Moneda y Timbre'. Als je het nummer ontvangt, moet je gewoon nog een bezoekje brengen aan eender welke openbare instelling. Dit kan de belastingsdienst, gemeentehuis, sociale zekerheid, ... zijn. Bij die openbare instelling zal je met voorlegging van het nummer jouw eigen digitaal certificaat ontvangen. Ten slotte vind je jouw digitale handtekening terug op de website 'Fabrica Nacional de Moneda y Timbre'. Daar kan je de digitale handtekening downloaden én bewaren op jouw computer. Een digitaal certificaat is maximaal 3 jaar geldig, daarna dient deze vernieuwd te worden. Een digitaal certificaat is nodig voor onder andere een belastingaangifte, formaliteiten bij sociale zekerheid, ...

Na alle nodige voorbereidingen ( CIF-nummer, NIE-nummer, digitaal certificaat ) is het tijd om officieel de akte te ondertekenen. Bij het verlijden van de notariële akte gaat ook de eigendom over. Naar deze afspraak breng je bovenop nog eens twee documenten mee; een eensluidende verklaarde kopie van de oprichtingsakte van de vennootschap én een uitreksel uit de KBO ( kruispuntbank van Ondernemingen ). Het uittreksel uit de KBO mag niet ouder zijn dan 1 maand. Beide documenten moeten voorzien worden van een apostille uit Den Haag. Deze regel is gebaseerd op een verdrag, dat verdrag wil het uitwisselen van officiële documenten tussen verschillende landen die toegetreden zijn tot het verdrag vereenvoudigen. Je moet echter niet naar Den Haag afreizen, je kan dit in orde maken via jouw Belgische notaris. Deze zal jou voorzien van een apostille. De twee documenten moeten daarboven ook verplicht beëdigd zijn én officieel vertaald naar het Spaans. Indien de verkoopakte ondertekend wordt, zal er ook een verklaring van van eigendom van het bedrijf ( of vennootschap ) ondertekend moeten worden.

Nu de woning op de naam van jouw vennootschap staat, kan je jouw voordelen innen. Echter moet je alles correct aangeven aan de belastingen, aangezien de Spaanse fiscus extra waakzaam is voor buitenlandse vennootschappen. Ten eerste moet je een correcte aangifte van verhuurinkomsten indienen. Hier moet je per kwartaal de belastingen over jouw netto-huurinkomsten afdragen. Dit gebeurd via een 210-formulier. Je moet deze aangifte doen op eigen initiatief. Indien je het nalaat om een aangifte te doen, kan je door de Spaanse fiscus een heffing, boete en rente opgelegd worden. Je geeft dus in dit formulier de verhuurde dagen en de niet-verhuurde dagen aan. Op basis van een marktwaarde van jouw woning, wordt de huurprijs bepaald.

Bij een vennootschap zijn er ook aftrekbare kosten. Er zijn er een hele hoop zoals:

Kadastraal inkomen
Facturen van veranderingswerken
Verzekering
Vuilnistaks
Facturen van herstellingswerken
Intresten op een lening
Facturen van nutsvoorzieningen bij verhuur
Communiteit

Het is dus belangrijk om een onderscheid te maken tussen verhuurde en niet-verhuurde dagen. Bij de verhuurde dagen kan je de kosten van nutsvoorzieningen afvinken, terwijl dit bij niet-verhuurde dagen niet toegelaten is. Bij niet-verhuurde dagen gebruik je de woning zogezegd voor eigen gebruik.

Als bedrijf heb je heel wat volmachten nodig om een woning aan te kopen in Spanje. Het is voordeliger om 1 volledige volmacht in België en Nederland te voorzien, zodat we slechts 1 volmacht moeten aanvragen in Spanje. Bijvoorbeeld: om een bedrijf van Nederland of België vastgoed te laten kopen in Spanje heb je zowel een CIF-nummer als NIE-nummer nodig voor de vertegenwoordiger. Om een volmacht te geven aan dat bedrijf, is een CIF-nummer, NIE-nummer, statuten, ... verplicht. Indien je meteen naar Spanje zou gaan om een volmacht aan te vragen, zou je 'block' komen te staan. Voor het CIF-nummer en NIE-nummer heb je reeds al een volmacht nodig. Dit zou betekenen dat je tweemaal kosten zou moeten maken in Spanje alvorens je de echte volmacht zou krijgen. Eerst al kosten voor het NIE-nummer en CIF-nummer aan te vragen, daarna om een volmacht aan te vragen. Het is dus raadzaam om alles in België en Nederland volledig te voorzien, zodat je niet onnodig tweemaal kosten moet maken.

Een overzicht van andere Spaanse belastingen vind je hier.

Deze blog gaat over een vennootschap. Dan is het ook handig om te weten wat de vermogensbelasting is in Spanje. Spanje is een van de weinige Europese landen die nog steeds een vermogensbelasting heeft. Vermogensbelasting is een taks op het inkomen dat je krijgt uit jouw vermogen. In Spanje zijn de vennootschappen vrijgesteld aan een vermogensbelasting, enkel natuurlijke personen zijn onderhevig aan een vermogensbelasting. Voor deze natuurlijke persoon is het irrelevant of deze resident of niet-resident is in Spanje. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen resident en niet-resident in Spanje. Residenten, dus natuurlijke personen die woonachtig zijn in Spanje, betalen belastingen op hun wereldinkomen. Niet-residenten betalen enkel belastingen op hun inkomen in Spanje.

Een bepaald bedrag is vrijgesteld aan vermogensbelasting. Je hebt dus een inkomen dat je mag verdienen, zonder daarop belastingen te moeten betalen. Vanaf €700.000 netto inkomen wordt je belast. Je wordt pas belast vanaf €1.000.000 als je een hoofdverblijf hebt in Spanje. Deze vrijstelling zijn de algemene regels over Spanje. Zoals we al weten hebben de regio's heel wat autonome macht. Hierdoor kunnen zij regels aanpassen zoals zij het willen. In de regio Catalunia is die vrijstelling beperkt tot €500.000 en in de regio's Extramadura, Aragon en Valencia tot €400.000. De regio's Madrid, Andalucia en Galicia hebben zelf kortingen toegepast op die belastingen. Madrid en Andalucia geven 100% korting op de verschuldigde belasting ( dus moeten ze eigenlijk niets betalen ), Galicia geeft 25% korting op de verschuldigde belasting.

In Spanje geldt er een Taks op Grote Vermogens ( TGF ). TGF is een belasting voor elke individu met een netto vermogen groter dan €3.000.000. Deze taks is ingevoerd door de federale overheid in Spanje om een meer uniforme belastingregeling te hebben. De regio's mogen dan ook aan deze belastingregeling geen wijzigingen doorvoeren.

Er zijn 3 soorten belastingtarieven: