Hoe vastgoed kopen in Spanje met vennootschap?

Je kan als onderneming vastgoed kopen in Spanje maar er zijn belangrijke stappen en documenten die in orde moeten zijn. Wij leggen helder uit hoe het proces werkt en waar je als vennootschap op moet letten.

Vastgoed kopen via jouw vennootschap in Spanje 

Wanneer je als ondernemer naar Spanje kijkt, zie je meer dan zon en zee. Je ziet een kans. Een manier om jouw onderneming te laten groeien met vastgoed dat zowel rendement als levenskwaliteit geeft.Maar hoe werkt dit precies wanneer je via jouw bedrijf wil kopen. In Spanje zijn de regels anders dan in België en Nederland. De stappen zijn duidelijk, maar je moet ze kennen. En precies daar begeleidt Casas Kimpencio jou als ondernemer in een taal die begrijpbaar is.

Kan jouw vennootschap kopen in Spanje 

Hoe kan je een woning kopen in Spanje met jouw vennootschap? Eerst en vooral de belangrijkste vraag:  is dit überhaupt mogelijk? Het antwoord is ja, je kan met jouw Belgische vennootschap een woning kopen in Spanje. Dit verloopt echter niet zomaar, je moet aan tal van documentatie voldoen om dit te kunnen verwezenlijken. Wij proberen in een notendop de belangrijkste vereisten op te sommen. Dat ja is het uitgangspunt. Maar het wordt pas een goed verhaal wanneer je weet wat Spanje van jou verwacht. En dat is vooral administratie, identificatie en transparantie.

Verplichte documenten voor aankoop 

Er zijn een aantal verplichte zaken die je moet hebben vooraleer je vastgoed in Spanje kan kopen met jouw vennootschap. Als er onroerend goed verkocht wordt in Spanje, zal dit altijd passeren bij de Spaanse autoriteiten. Om onroerend goed in Spanje aan te kopen heeft iedere persoon, ongeacht of dit een natuurlijk persoon of rechtspersoon ( een vennootschap is een rechtspersoon ) is, een NIE-nummer nodig. Een NIE-nummer is een identificatienummer voor buitenlanders. Dit nummer heb je nodig als buitenlander en indien je via sociale, economische of professionele belangen verwant ben met Spanje. De letterlijke betekenis van het NIE-nummer is numéro de identidad de extranjero. De Spaanse overheid kan via het NIE-nummer een niet-resident identificeren met een woning in Spanje. In deze blog geven we verschillende manieren om een NIE-nummer aan te vragen. 

Waarom dat NIE nummer zo essentieel is

Het NIE nummer is jouw sleutel tot de Spaanse administratie.
Je hebt het nodig voor

• aankoop bij notaris

• registratie van het eigendom

• fiscale verplichtingen

• openen van een bankrekening

• aanvragen van nutsvoorzieningen

Recente cijfers NIE aanvragen 

Het CIF nummer voor de vennootschap 

Als vennootschap heb je ook een CIF-nummer nodig. Een CIF-nummer is een Spaans fiscaal nummer voor bedrijven. Via dit nummer identificeert de Spaanse overheid de buitenlandse bedrijven. Om een CIF-nummer aan te vragen heb je en KVK-afschrift nodig. Dit is een afschrift van de Kamer van Koophandel in Nederland én België. Dit afschrift bewijst dat je een bedrijf in Nederland of België vertegenwoordigd, en dat dit daadwerkelijk in België of Nederland is gevestigd. 

Hoe vraag je het CIF nummer aan

De aanvraag gebeurt via

• Spaans consulaat

• belastingkantoor in Spanje

• beheerder of advocaat die bevoegd is

Documenten die je moet meenemen

• uittreksel KBO of KVK

• statuten van de vennootschap

• identificatie van de zaakvoerder

• volmacht indien iemand het voor jou aanvraagt

NIE en CIF zijn altijd beiden verplicht 

Je hebt dus beide nummers nodig:  het NIE-nummer is verplicht voor de vertegenwoordiger die optreedt voor de vennootschap. Het CIF-nummer is verplicht voor de vennootschap in het algemeen. Beide nummers zijn aan te vragen bij het Spaans consulaat in België en Nederland of bij de Direccion General de la Policia. 

Situatieoverizcht 

Het digitale certificaat 

De vennootschap dient ook een digitaal certificaat aan te vragen. Het digitaal certificaat is nodig om allerlei formaliteiten online te kunnen verwezenlijken. Je kan dit digitaal certificaat aanvragen online, op de website Fabrica Nacional de Moneda y Timbre. Als je het nummer ontvangt, moet je gewoon nog een bezoekje brengen aan eender welke openbare instelling. Dit kan de belastingsdienst, gemeentehuis, sociale zekerheid, ... zijn. Bij die openbare instelling zal je met voorlegging van het nummer jouw eigen digitaal certificaat ontvangen. Ten slotte vind je jouw digitale handtekening terug op de website Fabrica Nacional de Moneda y Timbre. Daar kan je de digitale handtekening downloaden én bewaren op jouw computer. Een digitaal certificaat is maximaal 3 jaar geldig, daarna dient deze vernieuwd te worden. Een digitaal certificaat is nodig voor onder andere een belastingaangifte, formaliteiten bij sociale zekerheid. 

Wat doe je met dat certificaat

Je hebt het nodig voor

• eigendom registreren

• aangifte van belastingen

• huurinkomsten doorgeven

• nutsvoorzieningen omzetten

• administratieve wijzigingen

Het digitaal certificaat is de Spaanse manier om te bewijzen dat jij toegang hebt tot de officiële documenten van de onderneming.

De dag van de aankoopakte

Na alle nodige voorbereidingen ( CIF-nummer, NIE-nummer, digitaal certificaat ) is het tijd om officieel de akte te ondertekenen. Bij het verlijden van de notariële akte gaat ook de eigendom over. Naar deze afspraak breng je bovenop nog eens twee documenten mee; een eensluidende verklaarde kopie van de oprichtingsakte van de vennootschap én een uitreksel uit de KBO ( kruispuntbank van Ondernemingen ). Het uittreksel uit de KBO mag niet ouder zijn dan 1 maand. Beide documenten moeten voorzien worden van een apostille uit Den Haag. Deze regel is gebaseerd op een verdrag, dat verdrag wil het uitwisselen van officiële documenten tussen verschillende landen die toegetreden zijn tot het verdrag vereenvoudigen. Je moet echter niet naar Den Haag afreizen, je kan dit in orde maken via jouw Belgische notaris. Deze zal jou voorzien van een apostille. De twee documenten moeten daarboven ook verplicht beëdigd zijn én officieel vertaald naar het Spaans. Indien de verkoopakte ondertekend wordt, zal er ook een verklaring van van eigendom van het bedrijf ( of vennootschap ) ondertekend moeten worden. 

Wat gebeurt er juist bij de notaris

• de notaris bevestigt de identiteit van de vennootschap

• de eigendom wordt officieel overgedragen

• het register van eigendom wordt aangemeld

• belastingen worden ingediend door de gestor

De fiscale verplichtingen na aankoop 

Nu de woning op de naam van jouw vennootschap staat, kan je jouw voordelen innen. Echter moet je alles correct aangeven aan de belastingen, aangezien de Spaanse fiscus extra waakzaam is voor buitenlandse vennootschappen. Ten eerste moet je een correcte aangifte van verhuurinkomsten indienen. Hier moet je per kwartaal de belastingen over jouw netto-huurinkomsten afdragen. Dit gebeurd via een 210-formulier. Je moet deze aangifte doen op eigen initiatief. Indien je het nalaat om een aangifte te doen, kan je door de Spaanse fiscus een heffing, boete en rente opgelegd worden. Je geeft dus in dit formulier de verhuurde dagen en de niet-verhuurde dagen aan. Op basis van een marktwaarde van jouw woning, wordt de huurprijs bepaald. 

Het 210 formulier in de praktijk 

Belastingstarieven 

De actuele tarieven voor niet residenten en vennootschappen blijven gelijk in 2025.

Aftrekbare kosten bij vennootschappen

Bij een vennootschap zijn er ook aftrekbare kosten. Er zijn er een hele hoop zoals:

• Kadastraal inkomen 
• Facturen van veranderingswerken 
• Verzekering
• Vuilnistaks
• Facturen van herstellingswerken
• Intresten op een lening 
• Facturen van nutsvoorzieningen bij verhuur
• Communiteit 

Het is dus belangrijk om een onderscheid te maken tussen verhuurde en niet-verhuurde dagen. Bij de verhuurde dagen kan je de kosten van nutsvoorzieningen afvinken, terwijl dit bij niet-verhuurde dagen niet toegelaten is. Bij niet-verhuurde dagen gebruik je de woning zogezegd voor eigen gebruik. 

Veel voorkomende kosten die klanten vergeten 

• tuinonderhoud

• kosten van de syndicus

• vervanging van toestellen

• administratieve kosten van de gestor

Volmachten en dubbele kosten vermijden 

Als bedrijf heb je heel wat volmachten nodig om een woning aan te kopen in Spanje. Het is voordeliger om 1 volledige volmacht in België en Nederland te voorzien, zodat we slechts 1 volmacht moeten aanvragen in Spanje.

Bijvoorbeeld: om een bedrijf van Nederland of België vastgoed te laten kopen in Spanje heb je zowel een CIF-nummer als NIE-nummer nodig voor de vertegenwoordiger. Om een volmacht te geven aan dat bedrijf, is een CIF-nummer, NIE-nummer, statuten, ... verplicht. Indien je meteen naar Spanje zou gaan om een volmacht aan te vragen, zou je blok komen te staan. Voor het CIF-nummer en NIE-nummer heb je reeds al een volmacht nodig. Dit zou betekenen dat je tweemaal kosten zou moeten maken in Spanje alvorens je de echte volmacht zou krijgen. Eerst al kosten voor het NIE-nummer en CIF-nummer aan te vragen, daarna om een volmacht aan te vragen. Het is dus raadzaam om alles in België en Nederland volledig te voorzien, zodat je niet onnodig tweemaal kosten moet maken.

Hoe Casas Kimpencio dit oplost voor jou

Wij werken vooraf alles uit

• volmachten

• documenten

• apostilles

• vertalingen

Waardoor je in Spanje een naadloze aankoopervaring hebt.

Vermogensbelasting voor natuurlijke personen 

Deze blog gaat over een vennootschap. Dan is het ook handig om te weten wat de vermogensbelasting is in Spanje. Spanje is een van de weinige Europese landen die nog steeds een vermogensbelasting heeft. Vermogensbelasting is een taks op het inkomen dat je krijgt uit jouw vermogen. In Spanje zijn de vennootschappen vrijgesteld aan een vermogensbelasting, enkel natuurlijke personen zijn onderhevig aan een vermogensbelasting. Voor deze natuurlijke persoon is het irrelevant of deze resident of niet-resident is in Spanje. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen resident en niet-resident in Spanje. Residenten, dus natuurlijke personen die woonachtig zijn in Spanje, betalen belastingen op hun wereldinkomen. Niet-residenten betalen enkel belastingen op hun inkomen in Spanje. 

Lees meer: Vermogensbelasting in Spanje

Vrijstelling per regio 

Taks op grote vermogens 

In Spanje geldt er een Taks op Grote Vermogens ( TGF ). TGF is een belasting voor elke individu met een netto vermogen groter dan €3.000.000. Deze taks is ingevoerd door de federale overheid in Spanje om een meer uniforme belastingregeling te hebben. De regio's mogen dan ook aan deze belastingregeling geen wijzigingen doorvoeren.

Er zijn 3 soorten belastingtarieven: 

• Op een schijf van €3.000.000 tot €5.000.000 betaal je 1.7% belastingen
• Op de schijf van €5.000.000 tot €10.000.000 betaal je 2.1% belastingen
• Op de schijf vanaf €10.000.000 en hoger betaal je 3.5% belastingen 

Elk jaar moet er verplicht een aangifte gebeuren, dit moet voor 31 december gebeuren van het volgende jaar. 

Praktische tip

Deze aangifte gebeurt meestal door een gestor. Probeer dit niet zelf te doen. Het is een complexe berekening met veel bijlagen.

Waarom ondernemers kiezen voor vastgoed in Spanje? 

Wanneer je als ondernemer naar Spanje kijkt, zie je meer dan een appartement of een villa. Je ziet een investering die vooruitgaat, een veilige plek waar je ondernemingskapitaal kan laten groeien. Het Spaanse vastgoed blijft jaar na jaar aantonen dat het een solide keuze is, zelfs wanneer andere markten schommelen.

Waarom dit zo aantrekkelijk is voor vennootschappen

• Stabiele waardestijging
  In veel regio’s stijgen de vastgoedprijzen al jaren met gemiddeld drie tot vijf procent per jaar. Zeker aan de Costa Blanca en de Costa Calida zie je een sterke vraag van internationale kopers.

• Hoge verhuuropbrengsten
  Appartementen dicht bij zee genereren sterke rendementen dankzij een constante toestroom van toeristen en overwinteraars. Je vennootschap kan hiermee een extra inkomstenstroom creëren.

• Fiscale transparantie
  Spanje werkt zeer duidelijk met vaste tarieven, gecontroleerde systemen en heldere verplichtingen. Als ondernemer weet je exact wat je te verwachten hebt.

• Diversificatie van vermogen
  Vastgoed in een ander land beschermt je tegen risico’s in je eigen markt. Het voelt bijna logisch om internationale spreiding te zoeken.

Waarom Spanje specifiek zo populair wordt

Je voelt het overal. Het klimaat, de levenskwaliteit, de bereikbaarheid, de lage kosten van levensonderhoud en de stijgende internationale vraag trekken steeds meer ondernemers aan.
Het resultaat is een markt die vernieuwt, groeit en aantrekkelijk blijft, zelfs in onzekere economische tijden.

Voordelen van kopen via een vennootschap 

Voor veel ondernemers is vastgoed kopen via de vennootschap een strategische keuze. Jij kijkt niet alleen naar emotie, maar vooral naar structuur, planning, belastingoptimalisatie en zakelijke veiligheid.

De belangrijkste voordelen kort samengevat

1. Fiscale optimalisatie
Kosten zoals verzekeringen, herstellingen, interesten, onderhoud en zelfs een deel van de aankoopkosten kunnen onder bepaalde omstandigheden in de vennootschap worden afgetrokken.
Dit vermindert de belastbare winst.

2. Eenvoud in overdracht
Wanneer je ooit beslist om de eigendom door te geven, kan dat eenvoudiger via aandelen dan via een notariële verkoop. Dat maakt het fiscaal vaak interessanter.

3. Spreiding van ondernemingsrisico
Onroerend goed binnen een vennootschap kan afzonderlijk beheerd worden. Sommige ondernemers werken met een aparte vastgoedvennootschap om risico’s te scheiden van hun hoofdactiviteiten.

4. Mogelijke financieringsvoordelen
Een vennootschap met een sterk financieel rapport kan soms gunstigere voorwaarden krijgen bij banken, zeker wanneer er voldoende eigen vermogen aanwezig is.

5. Zakelijk gebruik
Je hebt meer flexibiliteit wanneer je het pand deels zakelijk wil gebruiken. Denk aan teambuildings, overlegmomenten, werksessies of klantenontvangst.

Wanneer dit extra interessant wordt

Als je

• structurele cashoverschotten hebt

• een investeringsplan wil opbouwen

• een vastgoedportefeuille wil starten

• risico’s wil spreiden

• je onderneming wil versterken met activa
  dan past vastgoed in Spanje mooi in dat plan.

Welke vennootschappen mogen kopen in Spanje 

Veel ondernemers denken dat enkel grote bedrijven in Spanje vastgoed kunnen kopen. Maar dat klopt niet.
Zolang je onderneming rechtsgeldig is en de juiste documenten heeft, kan bijna elke vennootschap eigenaar worden van Spaans vastgoed.

Dit zijn de courante types die wij in Spanje zien

1. Belgische BV
De meest voorkomende. Ze is juridisch sterk, flexibel en eenvoudig te structureren.

2. Belgische NV
Voor grotere ondernemingen of familiale structuren is een NV vaak nog steviger en biedt ze andere mogelijkheden inzake overdracht.

3. Nederlandse BV
Even courant als de Belgische BV. De Spaanse administratie accepteert Nederlandse documenten zonder probleem, mits apostille.

4. Managementvennootschappen
Veel ondernemers die optreden als zelfstandige bedrijfsleider kopen vastgoed via hun managementvennootschap. Dit laat hen toe de investering fiscaal en boekhoudkundig te structureren.

5. Holdings en moedermaatschappijen
Sommige ondernemers kiezen ervoor om vastgoed onder te brengen in een holding om risico’s te beperken.

Belangrijk om te weten

Spanje maakt geen onderscheid tussen vennootschapstypes zoals België dat doet.
Voor Spanje telt vooral:

• is de vennootschap legaal

• is ze correct geregistreerd

• is ze fiscaal actief

• zijn de documenten in orde (NIE, CIF, statuten, volmachten)

Wat kan niet

Een eenmanszaak zonder rechtspersoonlijkheid kan niet rechtstreeks kopen in Spanje. In dat geval moet je eerst een vennootschap oprichten of privé aankopen. Ook vennootschappen die fiscaal inactief zijn of in oprichting zitten worden geweigerd.