Kan je een woning cash aankopen in Spanje?

Je kan een woning kopen door een contante betaling, maar daarvoor moet je een aantal regels in acht nemen en respecteren. Toch kan je de woning niet meteen kopen met cash geld, er moeten een aantal tussenstappen genomen worden. 

Kan je een woning cash aankopen in Spanje? 

Waarom deze vraag zo vaak voorkomt 

Wanneer mensen naar Spanje verhuizen of investeren, hebben ze soms spaargeld opgebouwd, inkomsten uit een verkoop in het thuisland of een erfenis. Dan rijst de vraag : Kan ik mijn Spaanse woning volledig cash betalen? In België en Nederland wordt dit amper nog gedaan. In Spanje gebeurt het nog regelmatig, maar wel binnen een strikt wettelijk kader.  De regels zijn duidelijk, maar vaak niet goed gekend. En net daarom is dit een onderwerp dat veel mensen fascineert.

Hoe werkt de Spaanse wetgeving rond contant geld?

Vaak wordt een deel van de transactie met contant geld betaald, ook al zijn er beperkingen tegen het contant betalen van een woning. We bespreken de mogelijkheden, beperkingen en de eventuele sancties. 

Volgens de Spaanse wetgeving, origineel de wet 7/2012, omgevormd tot wet 11/2021, zijn er beperkingen voor contante betalingen op bepaalde transacties. Hierdoor kunnen we fraude tegengaan en de fiscale transparantie vergroten. Spanje gelooft sterk in transparante transacties.  Daarom wordt elke aankoop van een woning streng begeleid door een notaris en gecontroleerd door de antiwitwasdienst. Groot voordeel.  Zolang jij de regels respecteert, kan je volledig legaal cash betalen.

De limieten die gelden in 2025 

De wet van 7/2012 bepaalde dat contante betalingen worden verboden voor bedragen van meer dan €2500 of een transactie waarbij minstens 1 van de partijen een professional is. Als je geen fiscaal adres had in Spanje, kon je tot €15.000 cash betalen. Echter heeft de wet van 11/2021 hier verandering in gebracht. Het bedrag voor contante betaling is verlaagd naar €1000 voor partijen waar er minstens 1 professional is. Voor mensen die geen fiscaal adres hebben in Spanje, is het nieuwe limiet €10.000. 

Waarom bestaan deze limieten 

De Spaanse overheid wil

• fraude tegengaan

• antiwitwasregels versterken

• transparantie garanderen

• veiligheid bieden aan beide partijen

• de vastgoedsector schoon houden

Spanje werd vroeger gezien als een land waar veel cash circuleerde. De modernisering van de wetgeving heeft het land internationaal betrouwbaarder gemaakt.

Wat gebeurt er als je de limiet overschrijdt 

Als je deze limieten overtreedt, onderga je een ernstige overtreding. Zowel de betaler als de ontvanger kunnen hiervoor beboet worden, ze zijn beiden hoofdelijk aansprakelijk. Hoofdelijk aansprakelijk wil zeggen dat je beiden kan instaan voor de gehele schuld te betalen, dus zonder te verdelen over het aantal partijen. Dan is het jouw plicht als hoofdelijk aansprakelijke om jouw verhaal te halen bij de andere schuldenaars. De boete is 25% van het totale contante bedrag. Extra uitleg: 

• De belastingdienst kan beide partijen volledig aansprakelijk stellen

• Je kan het bedrag verhalen op elkaar, maar de overheid hoeft zich daar niets van aan te trekken

• De boete vervalt wanneer één van de partijen de betaling binnen drie maanden vrijwillig meldt

• Overtredingen en boetes verjaren na vijf jaar

Hoeveel cash mag je dan wel gebruiken bij een woning? 

Er mag tot wel €99.999 contant betaald worden zonder vooraf te melden, op voorwaarde dat deze is vastgelegd bij de notaris. Vanaf €100.000 ben je verplicht de transactie te melden bij de Commissie ter Voorkoming van Witwassen van Geld via het S-1 formulier.

Let op
Dit betekent niet dat jij zomaar honderdduizend euro mag binnenwandelen. De notaris moet dit vooraf weten, registreren en melden.

Daarnaast

• cheques mogen tot 10 000 euro

• betalingen aan aannemers vallen altijd onder de limiet van duizend euro

• alle betalingsbewijzen moeten vijf jaar worden bewaard

Hoe notaris en bank samenwerken bij cashtransacties

Wat veel mensen niet weten
De notaris speelt een centrale rol. Hij of zij moet

• de herkomst van het geld controleren

• de meldingsplicht toepassen

• de identiteiten verifiëren

• voorkomen dat de transactie wordt tegengehouden door de antiwitwasdienst

De bank houdt zich bezig met

• het registreren van elke contante storting

• het melden van verdachte transacties

• het opvolgen van de limiet voor stortingen

Banken in Spanje zijn heel streng geworden.
Grote bedragen van onbekende oorsprong worden onmiddellijk geblokkeerd.

Wat als je volledig cash wil betalen

Opties wanneer je toch volledig cash wil betalen

• Je kan het geld fysiek overhandigen aan de notaris.

• Je kan het bedrag storten op een kwaliteitsrekening van koper en verkoper.

• Je kan het bedrag in meerdere schijven storten op de kopersrekening.

Extra toelichting:

Deze derde optie wordt in 2025 vaker gebruikt, maar banken stellen hierbij veel vragen.
Het is verstandig om

• de herkomst van het geld te kunnen aantonen

• documenten klaar te hebben zoals verkoopakte, erfenisakte of bewijs van spaargeld

• betalingen mooi te spreiden

Hoe werkt een kwaliteitsrekening 

Een kwaliteitsrekening is een gemeenschappelijke rekening beheerd door de notaris.
Dit is in Spanje een veilige en veelgebruikte methode.

Voordelen:

• beide partijen zijn beschermd

• het geld blijft geblokkeerd tot het juiste moment

• het geld kan nooit verdwijnen

• er is volledige transparantie richting de antiwitwasdienst

Dit wordt vaak gebruikt bij grote cashtransacties.

Hoeveel mensen kopen cash in Spanje 

Interessante cijfers (2024):

• Ongeveer vier op de tien huizen in Spanje worden zonder hypotheek gekocht

• Aan de Costa Blanca ligt dit hoger, rond vijftig procent

• Bij buitenlandse kopers betaalt meer dan zestig procent zonder financiering

Waarom
Omdat veel buitenlandse kopers eerst hun woning in België of Nederland verkopen, en met dat geld in Spanje kopen.

Een tabel maakt dit visueel:

Is een cash aankoop slim? 

Deze rubriek maakt alles menselijk en warm.

• Zorg dat je notaris vooraf op de hoogte is

• Bewaar bewijs van de herkomst van je geld

• Vermijd verrassingen bij de bank door hen vooraf te informeren

• Spreek cashstortingen in schijven af

• Kies voor een kwaliteitsrekening wanneer het bedrag groot is

• Vertel je makelaar eerlijk hoe je wil betalen

• Plan alles minstens twee weken vóór de akte

Casas Kimpencio-ervaring 

Wanneer we klanten begeleiden die zonder hypotheek kopen, voelen we altijd die mix van spanning en opluchting. Het moment waarop je de notaris verlaat met de sleutels in je hand, volledig eigenaar, zonder bank, zonder schuld, dat is een van de mooiste momenten tijdens een aankoopproces. De Spaanse zon, de geur van vers hout in je nieuwe woning, het terras dat op jou ligt te wachten. Cash of niet, die woning voelt direct van jou.

Van droom tot sleutel: jouw gids om met vertrouwen te kopen

Welke documenten nodig voor Spaanse koopwoning